张平 燕洪（复旦大学）、冯懿男（中国科学院大学）

《房地产税的财富再分配效应：基于财富结构分层和税制要素的模拟分析》，《经济评论》2023年第3期

房产是中国家庭财富结构的最重要部分，占到家庭财富的70%左右。房地产税的税基是房地产的评估价值，与房地产的财富价值（市场价）基本相当，在此基础上，人们可能会默认房地产税会对财富起到直接的再分配作用。2021年10月16日习近平总书记在《求是》杂志发表重要文章《扎实推动共同富裕》，其中第四部分——加强对高收入的规范和调节中提到，“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”。可以看出，政府对房地产税的预期中包含了其对贫富差距的调节作用，社会也对房地产税调节财富不平等寄予厚望。房地产税到底能不能有效降低财富不平等？我们基于理论模型和微观数据模拟对房地产税的财富再分配效应进行了详尽分析。

本文关于房地产税对财富分布的影响，有以下几个结论：（1）由于财富水平较低家庭的住房财富占比相对更高，如果开征房地产税且不用于基本公共服务，房地产税对财富分布有一定的逆向调节作用，反而使得财富不平等程度上升。如果房地产税用于基本公共服务，在无减免的税制设计下，家庭财富不平等程度会下降5%至10%。（2）房地产税的财富再分配效应不是来自收税环节，而主要源于所提供公共服务的资本化效应，这时税额的充分性显得尤为重要。如果减免越多，房地产税转化为公共服务的效应越弱，对财富分布的调节作用也就越弱；减免超过一定水平时，房地产税对财富分布也会产生逆向调节作用。（3）房地产税的财富再分配效应存在削弱受益税属性的另一面，我们在强调房地产税财富再分配效应的同时需要综合考量这些成本。（4）由于中国房价收入比偏高，相对较低的平均收入限制了税率水平，房地产税对财富的调节效应有限，中国财富分布的调节需要寄希望于真正的财富税。

不同财富分层的税负分布和再分配效应分解都进一步证实了以上结论，这些结论具有重要的政策含义。从财富的来源结构看，住房市场价值增值构成了财富不平等的重要组成部分，这进一步凸显了通过房地产税实现价值捕获的重要意义。房产的价值捕获功能在不同收入阶层中均很重要，因此从“溢价归公”的角度看，房地产税具备一定的合理性。这相当于将政府支出带来的房产价值中的一部分通过税收形式回收，如此也为政府支出的可持续性提供了支撑。从房地产税的受益税属性看，再分配效应的对立维度正是受益税属性，再分配效应越高说明更多的家庭获得公共服务受益低于其房地产税负担，而其他的家庭获得公共服务受益高于其房地产税负担；再分配效应的强弱程度衡量的实际上是税收负担和公共服务受益错位的程度。

在同质性社区，同时考虑房地产税和公共服务，对多数家庭来说两者基本相抵，受益税属性明显，再分配效应较弱；在异质性社区，房地产税和公共服务的资本化对多数家庭存在正向或负向错位，这时尽管社区层面仍然存在较强的受益税属性（房地产税用于公共服务），但在家庭层面体现更多的则是资本化后的财富再分配效应。家庭层面的受益税属性越强，居民的纳税意愿越高；再分配效应越强，相对受损家庭的纳税意愿越低。这也会进一步导致这些受损家庭（一般为社区房产价值相对较高的家庭）在居住地选择上的行为变化，例如搬迁到同质性更高的社区。从这些维度看，房地产税的财富再分配效应存在削弱受益税属性的成本，我们在强调房地产税的财富再分配效应的同时需要综合考量这些成本。

住房财富是中国家庭财富结构的最重要部分，占比70%，且在居民中的分布存在明显的不平等。房地产税的税基是住房财富，从直觉应该会对住房财富分布产生较大的直接影响。“溢价归公”是征收房地产税的合理性原因之一，如此将会形成很大的财富再分配效应。为什么本文得出的结论发现房地产税对财富不平等的影响较小？其核心原因是房地产税的税制要素设计，尤其是税率的高低直接决定了房地产税对财富不平等的调节程度。在中国高房价收入比背景下，收入限制了纳税能力使得税率水平较低，房地产税对财富的调节效应非常有限。未来随着房价收入比的收敛，房地产税的实际税率将逐步提高，这也会对财富再分配产生积极的影响。因此，房地产税可以从低税率高减免起步（房价收入比较高背景下的纳税能力限制），通过在较长一段时间里（15—20年）税率和减免等税制要素渐进变化的方式，使得房地产市场平稳软着陆（房价收入比收敛）。房地产税也最终能够担当起成为地方政府主体税种，并起到完善税制、有效调节财富分布和提升地方治理能力的作用。