舒鹏 周少甫（华中科技大学）

《经济评论》2023年第3期

2019年的政府工作报告明确提出，健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。2021年初发布的“十四五”规划也强调推进房地产税立法的政策目标，房地产税正式出台的速度预期明显加快。而个人住房房产税作为房地产税收体系的重要内容，其在全国范围内的实施会带来怎样的经济效应？能否起到调控房价的政策效果？能否成为实现“房住不炒”的有效路径？是否会对国民经济造成负面冲击？又会对地方政府的土地财政行为产生怎样的影响？这些显然都是值得研究和讨论的重要问题。

过去十余年间，伴随着全球金融危机以来各项经济刺激政策的实施以及城镇化进程的稳步推进，国内房价一路攀升，房地产业逐渐发展成为影响宏观经济的重要行业。在此期间，各地方政府持续利用土地出让收入与土地抵押贷款相结合的土地融资模式为城市基础设施建设提供资金，而后又通过基础设施对地价的正反馈机制为后续更大规模的土地融资创造了条件。在我国现行土地制度下，地方政府作为土地供给主体，其土地出让决策自然成为影响住房市场与土地市场的重要因素，而我国以GDP和财政为主的考核体制为地方政府利用“土地红利”获取预算外资金的土地财政行为提供了激励。基于此背景，厘清土地财政行为与房地产市场供求变动的关联，考察房产税作为地方政府新增收入对土地出让决策的影响，进一步分析其在宏观经济波动中扮演的角色，显然具有重要的现实意义。

在包含房地产市场的多部门动态随机一般均衡模型框架下，本文嵌入了地方政府的土地财政行为与各项税收要素，同时考虑了公共基础设施对企业生产的正外部性，以此重点考察个人住房房产税政策的实施对政府部门的土地出让决策乃至宏观经济波动的动态影响。模型利用1999年第一季度至2020年第四季度的历史数据均值对结构性参数进行校准，而后通过贝叶斯估计得到动态参数的后验均值，最终的样本模拟结果显示本文模型能够在很大程度上匹配实际观测变量的标准差与相关系数，因而能够较好地刻画房产税政策对各经济主体行为决策的预期影响。研究发现：（1）存量房产税政策能够显著降低房价与地价的均衡值，并有效抑制地方政府的土地出让行为，虽然会在短期内给总产出带来负面影响，但长期而言有助于推动其提升至更高的稳态水平；（2）降低地方政府对土地出让金的支配比例能够在一定程度上平抑房价与地价的波动幅度，但同时也会增加总产出向下偏离原稳态的持续时间，并促使土地财政行为由土地出让向土地抵押融资转变；（3）差异化的房产税政策能够对居民消费、商业投资以及总产出形成显著的正面效应，并有助于推动投资性房产向居住用途转移；（4）在土地资源持续减少的背景下，房产税政策实现产出效应的时点会被显著延后，土地抵押贷款成为地方政府的主要融资模式，此时采取温和的调控政策刺激居民的住房需求，有助于在房产税实施的初期实现稳增长的经济目标。

综合以上数值模拟的分析结果，本文尝试提出如下政策启示：第一，与房产税征收配套的税收优惠政策是调整房产税对宏观经济影响程度的关键举措，政府部门可以参照“房住不炒”的调控基调，根据居民持有住房的实际用途给予不同程度的税收优惠，或者采用与住房存量正相关的累进税率，同时对消费倾向较高的家庭施行更具吸引力的减免政策，能够有效缓解房产税征收带来的消费挤出；第二，从地方政府的土地出让收入中提取一定的比例作为政府储备资金，并主要运用于土地收储工作，或者通过发放消费券的形式刺激刚需家庭增加消费，同时还需注意规范土地抵押贷款管理，严控土地债务增量，从而在稳定房价与地价的同时降低房产税对总产出的负面影响；第三，在征收房产税的同时适当采取包括降低房贷首付比率、降低房贷利率、减少交易契税等在内的调控政策刺激住房需求，并利用部分税款向实际租房人群发放租房补贴，从而有助于在房产税实施的初期实现稳增长的经济目标。