姜美善（华南农业大学）、李景荣（暨南大学）、米运生（华南农业大学），《经济评论》2020年第4期

中国从2009年开始推进新一轮的农地产权制度改革，赋予农地融资权能。同时，在全国范围内开始了农地经营权抵押贷款（简称农地抵押贷款）试点、缓解农户的信贷约束，以激发农村地区的“德•索托效应”。但农地处置的交易费用过高限制了农地融资权能的实施，农地的资产专用性、不确定性和低交易频率是银行处置农地交易费用高昂的主要原因。加之我国目前农地权能不完全、农地评估体系和土地流转市场不完善，导致了土地评估、流通和变现更加困难。农地处置费用的高昂导致了农地的低折现率，这意味着银行需负担较高的交易费用和放贷成本，从而降低了均衡时农户能够获得的农地抵押贷款数额，甚至停贷，出现了农地抵押贷款困境，限制了农地抵押贷款的顺利发展。

引入金融机构和农户以外的第三方组织，将“资产”和“关系”即抵押品和抵押品替代，两个维度融合在一起降低农地处置的交易费用，从而使农地抵押贷款可行，符合迂回交易的内在逻辑。第三方组织是指农地抵押贷款中农户和金融机构外，将贷款供给和需求主体联结起来的中介组织。分为内生型组织和外生型组织，前者一般是由农业企业、专业大户和合作社等具有贷款需求的组织牵头兴办，其组建和运行过程具有自发性和独立性；后者一般是村委会等贷款群体外赋的组织，依托政府部门，协助农户贷款。

实证研究的结果证明，村集体等外生型组织和土地合作社等内生型组织都能够降低农地处置的交易费用，外生型组织的功能体现在降低农地处置的信息搜寻费用，而内生型组织的功能体现在降低农地处置的信息搜寻费用和监督执行费用。内生型组织可以直接提高农地抵押贷款可得性，也可通过降低农地处置的交易费用间接提高农地抵押贷款可得性。而外生型组织只能通过降低农地处置的交易费用间接地提高农地抵押贷款可得性。所以，内生型组织较外生型组织更能有效降低农地处置的总交易费用，缓解农地抵押贷款困境，提高农户的贷款可得性。

上述结论蕴含的政策建议如下：

第一，鼓励第三方组织参与农地抵押贷款。在农地细碎化、农地价值评估和处置困难的背景下，依托村集体等外生型组织，联合土地合作社、生产合作社等内生型组织是开展农地抵押贷款的最佳模式。村集体可以在村级范围内置换整合土地，将抵押农地先进行村民间的置换，突破细碎格局，实现连片抵押，提高农地的可交易性，进而实现和推高农地的抵押价值和贷款额度。内生型组织可以在合作社内部寻找交易对象，对农地处置合约的执行进行监督。为激励合作社参与，需要银行和合作社实现利益联结，包括合作社资金参与、累进贷款、动态激励和小组贷款等合约模式。从而在降低农地处置交易费用和提高农户农地抵押贷款可得性的同时，也缓解农户的信贷配给状况。

第二，加快建立农地评估体系及其产权流转市场。第三方组织并不能代替市场机制，缓解农地抵押贷款困境的根本途径还是在于建立完善的农地评估体系及其产权流转市场。“市场+层级”的农地抵押贷款机制在农地市场薄弱的情况下，第三方组织起了主导作用。随着农地市场的发展和完善，市场的交易和定价功能将起到主导作用，而第三方组织更多起到了整合土地和监督契约执行的功能。应确立农地评估准则，推动形成行业公认的评估方法，建立专业的参考体系。在此基础上，全国各地区按实际情况科学评估，设立线上和线下的农地产权交易的信息平台，为当地的农地产权流转提供备案登记、活动场所等服务。