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政治关系、反腐败影响土地价格吗?
发布时间:2019-05-08 17:08:58

 杨超(江西财经大学)、吴雨 山立威(西南财经大学)

《政治关系、反腐败与土地出让价格——基于微观土地交易数据的实证研究》,《经济评论》2019年第2

 

近些年来,我国房地产市场发展迅速,日益成为经济发展的重要组成部分,关系到国计民生,而土地作为房地产发展最为重要的要素,基本上掌握在地方政府手中。相对于劳动、资本要素而言,土地要素市场化程度较低,政府在土地市场上管控空间较大,使得房地产企业需要与地方政府建立密切联系。虽然土地交易方式改革后,土地基本都通过招拍挂方式出让,但是土地交易的各个环节仍然可能存在操作空间,使得房地产企业有能力利用政治关系影响土地价格。党的十八大之后反腐败一直保持高压态势,大量官员纷纷落马,相关联企业也受到不同程度的影响,进而可能对政治关系与土地价格之间的关系造成影响。不过目前鲜有文献对此进行深入研究。

我们利用2008-2014年我国上市房地产开发企业的微观土地交易数据,研究政治关系、反腐败对土地价格的影响。研究结果显示政治关系会显著降低房地产企业的土地价格,说明房地产企业确实能够利用其政治关系降低土地成本,但反腐败政策出台后,政治关系对企业土地价格的降低作用被显著弱化了。此外,我们进一步探讨了政治关系对土地价格的作用机制,结果发现有政治关系的企业土地起始价较低,并且更倾向于通过挂牌出让方式拿地,进而降低了土地价格,而反腐败弱化了这些机制的作用,肯定了反腐败对土地交易市场的积极意义。

在现行制度环境下,政府官员有较强动机去干预土地市场,同时房地产开发企业为了获得土地资源对政治关系具有强烈需求,从而容易导致腐败问题的滋生。这不仅影响了市场交易的公平性,也导致了财政收入的损失。正所谓权力导致腐败,绝对的权力导致绝对的腐败,企业之所以积极地寻求与地方政府官员建立政治关系,归根结底还是由于地方政府对市场的控制过多,干预过多,而且掌握了过多的稀缺资源,法律制度和社会对官员行为的监督还不够,制衡不足。

为此,我们提出以下几个方面的建议:(1)进一步完善土地交易制度。虽然目前我国土地交易已经采用了招拍挂制度,但是交易制度仍不完善,房地产企业仍然可能利用其政治关系干预交易过程,降低其土地价格,因此仍然需要建立起更为公开、公平、公正的交易制度,例如更多地采用拍卖而非挂牌方式出让土地,公开土地交易底价的决策过程和依据以及竞价方、竞得人的竞价资料,并且留出适当时间以供竞价失利方提出申诉。此外,减少竞价中的条件设置,限制地方政府设置竞价门槛的权力和建立官员回避制度等。(2)政府应该保持对腐败的高压态势,特别是坚决查处房地产领域的腐败行为。虽然反腐败不能完全消除腐败行为,但是高强度的反腐败提高了官员腐败的风险和成本,起到了一定的震慑作用,为制度性反腐败争取了时间和空间。(3)应该让市场的归市场,企业的归企业。政府应该进一步推进市场化进程,放宽对土地等稀缺资源的管控,简政放权,建设更为公平、竞争性的市场环境,从而减少企业对政治关系的依赖,以保障稀缺资源的优化配置。如果政府能够严格按照市场原则,减少或者取消各类审批项目,激发市场活力,必将大幅减少腐败行为的发生。