吕龙 刘海云（华中科技大学）

《城市房价溢出效应的测度、网络结构及其影响因素研究》，《经济评论》2019年第2期

住房制度改革以来，房地产市场发展在显著改善人民居住条件的同时，也对中国经济起到明显的拉动作用。然而，近年房价飞速上涨引发社会舆论广泛担忧。针对部分城市突出的房价问题，政府部门多次出台限购、限售、限价政策，政策效力却不尽如人意，城市房价调控往往是“按下葫芦浮起瓢”，不同区域、不同规模城市房价伴随楼市政策松紧，呈现交替上涨局面。这表明，城市房地产市场之间并非完全分割，单一市场价格波动可能对其他市场产生影响，即区域房价存在溢出效应。

基于Meen(1999）、Cook和Thomas(2003)等提出的“波纹效应”理论，结合中国区域经济协调发展的实际，我们可以从要素流动的角度，梳理房价溢出效应的若干发生机制：

第一，人口流动机制，包括家庭迁移和企业迁移两个方面。从家庭迁移方面看，城市A房价上升会导致生活成本升高，部分家庭出于生活压力会主动选择住房成本更低的城市B，随着人口的不断流入，市场供求改变，城市B的房价也被抬高。从企业迁移方面看，随着城市A房价攀升，企业用工成本和土地成本升高，加之企业发展对土地的需求和高房价下城市土地资源稀缺性之间的矛盾对企业扩张需求形成约束，部分企业也会外迁到房价更低的城市B，从而改变后者市场供求，影响当地房价。

第二，资本流动机制主要包括空间套利、财富效应和信贷约束。关于空间套利，由于各地区经济发展差异较大，房地产投资的分布并不均衡且房产本身具有不可移动性，住房市场在区域维度上并非绝对有效，使得区域间存在套利的机会。当城市A房价波动打破市场均衡且套利产生的交易费用足以被收益所弥补时，空间套利就会对城市B房价产生影响直至形成新的价格均衡。关于财富效应，城市房价的变化还会改变家庭财富，例如房价上升导致家庭财富增加，同时由于金融市场不健全、投资渠道受限，家庭更倾向于购买多套房产实现财富保值增值。当本地房源或政策受限时，家庭会将目标投向周边城市，从而将本地房价波动向外扩散。关于信贷约束，信贷在城市房价溢出中发挥着重要作用，当城市A房价相对于城市B房价升高时，城市A的资金持有者向城市B家庭提供借贷的边际成本会相对下降，从而放宽B城市家庭买房决策面临的信贷约束，进而需求增加，推高房价。

第三，相对于有形的人口与资本流动而言，信息传递是房价溢出的隐性机制。依据行为经济学的观点，微观主体的心理和行为因素在房地产市场上扮演着重要角色。信息传递通过影响市场参与者的心理预期来影响市场。市场参与者无法准确估计房产的基本价值，可能会根据其他地区的市场状况对本地区的房价进行预期，因此房价波动可以通过锚定效应和羊群效应来实现扩散。锚定效应方面，人们在沽售房屋报价时通常会选择参考点，若城市A与城市B市场状况、宏观经济等因素相近，那么当城市A房价上涨后，城市B的卖房者接受到这一信息后将前者房价设定为一个“锚”反复权衡沽价。羊群效应方面，当一个市场发生异常波动时，会通过报纸、互联网等媒介将过度乐观或悲观的情绪不断放大，引发从众行为。Burnside等(2016)认为具有房价上涨强烈预期的家庭会将这种预期“传染”给那些无特定观点的家庭。

为检验上述理论机制，我们利用35个大中城市面板数据进行实证分析。结果表明，人口流动与羊群效应在整体房价溢出中发挥显著作用，但不同城市板块存在明显差异：“领导者”板块主要依靠人口流动、资本流动与羊群效应实现房价外溢；“经纪人”与“双向引导者”板块依赖羊群效应实现外溢；“跟随者”板块主要依赖人口流动与羊群效应实现内部城市间相互溢出，对其他板块影响不大。