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社会资本、人力资本与中国城镇居民住房抵押贷款需求
发布时间:2018-09-14 10:06:45

  

樊颖 杨赞(清华大学),《经济评论》2018年第4

 

1998 年推行住房分类供应新制度、全面实施住房分配货币化以来,居民家庭逐步成为住房市场的需求主体,个人住房抵押贷款市场快速成长。然而,与同期西方发达国家相比,中国住房抵押贷款市场仍呈现出居民住房抵押贷款参与率偏低抵押贷款余额与 GDP 的比重较低等现象,从参与率和贷款额度两个维度反映了中国城镇家庭抵押贷款规模有限的特征。一方面, 1998年第四季度到2009年第四季度,全国房地产销售价格指数上涨了64.31%,然而国家统计局《中国城镇住户调查》数据却显示,2002-2009 年期间购房家庭中选择抵押贷款的家庭比例仅占 17%;西南财经大学《中国家庭金融调查》数据也显示,直到2013年这一比重仍然不足30%,相比西方国家具有显著的差距。另一方面,多数西方国家抵押贷款余额占GDP比重超过了40%,且普遍在 2003-2014 年间呈现了明显的增长趋势,增长幅度平均达到 12%以上,然而中国2012年居民抵押贷款余额与 GDP 的比重仅为 13.98%,显著低于美国(72%)、英国(86%)等西方国家

持续升高的住房可支付压力与相对有限的住房抵押贷款市场参与之间的矛盾引发了我们针对中国城镇居民住房融资资金来源的思考。家庭住房消费和投资决策的一个重要方面是确定贷款-首付款结构,其中,首付款部分有两个主要来源:储蓄(住房投资的资本金)和来自亲戚朋友的非正规借款。显然,在控制住房需求和储蓄水平的前提下,由于显性使用成本的差异,社会资本和抵押贷款存在一定的替代关系;但是,由于社会资本借贷合同大多为非正规契约化的口头合同,当社会资本的借出方面临特殊的冲击或是流动性约束的情况时将会临时调整非正规借款的偿还方式,社会资本的借入方有可能被要求提前偿还全部或部分的贷款,而这种潜在的提前还款风险提升了非正规借款的实际成本;较高的金融素养有助于甄别社会资本的隐性成本和风险,因此人力资本会通过影响居民对于社会资本和抵押贷款真实成本的比较,影响居民住房借贷方式的选择。

通过文献回顾发现,现有研究针对于上述城镇居民住房资本结构问题的探讨非常有限。我们通过对2013年中国家庭金融调查数据进行整理,得到8812户家庭在购买住房过程中的资金来源信息。数据的初步统计也进一步支持了我们的推论:在参与率维度,有超过32%的家庭在购买住房的过程中向亲戚朋友借款,其中仅有14%的家庭使用了抵押贷款,而高达86%的家庭并未申请住房抵押贷款;在贷款额度维度,家庭在购房过程中平均向亲戚朋友获得的非正规借款平均约占住房价值的45.4%。进一步,我们建立了针对社会资本人力资本的代理变量,构建了精准的回归体系进行实证分析。结果显示,社会网络的规模和强度会通过社会资本累积抑制居民住房抵押贷款概率和规模;金融素养会通过人力资本积累促进居民住房抵押贷款概率和规模;在联合影响路径方面,社会网络和金融素养对于居民在非正规借款和住房抵押贷款决策的影响具有对冲性;与此同时,非正规借款对住房抵押贷款的挤出作用对于所在城市金融发展水平低的家庭、收入不确定性高的家庭更高。

上述研究结论具有一定的政策意义。一方面,基于中国相对庞大的非正规借贷市场,当住房市场发生巨大波动时,其影响宏观经济的主要传导路径并非通过金融部门(例如美国2008年次贷危机),而是可能会更多通过居民部门,带来广泛的社会经济和福利损失,因此需要针对社会资本的使用进行进一步的规范与监管。另一方面,应通过加强金融教育提升居民的金融素养,促进居民对住房购买过程中的不同融资路径的成本和风险进行正确的分析和判断,优化借贷结构,从而提升融资效率。