繁荣还是陷阱？——房地产市场背后的隐忧
发布时间：2017-11-13 14:38:51
余静文（武汉大学）、谭静（上海大学）、蔡晓慧（浙江财经大学）
《高房价对行业全要素生产率的影响——来自中国工业企业数据库的微观证据》，《经济评论》2017年第6期
20世纪90年代以来，中国以制造业为代表的实体经济得到突飞猛进的发展，同时，中国房价也进入了快速上涨的阶段。房价的快速长涨和房地产市场的繁荣推动了房地产固定投资的增长，并通过上下游联系带动了其他行业的发展，在过去十年间一度成为“国民经济的支柱产业”。
然而，要素驱动型增长模式下，人口红利和制度红利所带来的经济增长可能在一定程度上掩盖了房价高增长对国民经济产生的负面影响。理论上，房价上涨能够产生两类效应：一类是流动性效应。住房具有抵押品的属性，住房价值的提升意味着抵押品价值的提高，进而能够缓解融资过程中的逆向选择和道德风险问题。另一类是杠杆效应。住房具有一般资产的属性，当该类资产价格出现较快上涨或者形成上涨预期时，资源将会更多地从其他部门流出，投入到房地产市场之中。杠杆效应具有挤出投资和资源再配置的作用。如果实体行业与房地产业存在着悬殊过高的利润差异，那么对于企业而言，其将资源配置到房地产部门可在短期内获取更高收益，因而可能减少对风险高、收益回报周期长的研究开发的资源投入。房地产市场快速膨胀使房地产业成为远超实体行业的暴利行业，这也会导致大量资本逃离实体，从中央到县市，国内稍具规模的各类所有制企业的多数，几乎都涉足地产开发和经营。虽然高盈利性的房地产投资做大了企业利润，但同时也挤出了对于效率增进、产业转型升级至关重要的企业创新投资。
随着人口红利和制度红利的逐渐消失、环境资源约束的不断加强，房地产对国民经济的负面作用将愈发的突出。近年来中国经济潜在增长率已呈现下降趋势，按HP滤波来计算已经跌破了8%。在潜在经济增速下降的背景下，中国实体经济经营环境正经历着巨大变化，这一变化主要体现在融资难、融资贵、税负重、生产成本提高、外部需求增长放缓等方面，实体企业盈利空间被挤压。房地产市场过度繁荣，特别是房价过快增长产生了不利于实体企业转型升级和长期经济增长的效应，意识到这个问题，国资委曾勒令数十家主营业务非房地产的央企退出房地产业，但“清退令”远远阻止不了全社会“去实业化”的趋势。
长期经济增长需要效率提升和技术进步，也就是供给面的效率增进。房地产市场的过度繁荣，特别是房价过快增长并不利于研发创新的投入以及生产效率的增长。因此，围绕房地产发展展开的相关结构调整应当成为新常态下重要的政策举措。一方面，中央和地方政府需要在产业政策、经济结构规划和企业创新激励等方面加强作为，有效引导企业投资结构的合理化。另一方面，房地产业的过快发展与地方政府过度依赖房地产发展的现状密切相关，在地方官员任期短期化的背景下，地方政府更有激励去鼓励可在短期内提升地区经济的房地产业发展而非回报不确定性更高、期限更长的研发创新活动。更根本的解决措施是依靠财税制度和官员考核机制的改革做对地方政府的激励。