谭锐（华南理工大学）、韩永辉  黄亮雄（广东外语外贸大学）

《城市产业结构、住房形态与土地政策：一个一般均衡模型》，《经济评论》2016年第6期

在中国大城市里生活的人们很容易看到两种住房形态的并立：一边是正式住房——现代化的高层公寓，另一边是非正式住房——简陋破败的老旧住房，以城中村的出租屋、胡同平房、地下室、筒子楼等为典型。随着城市更新计划的扩张，非正式住房正在被大面积推倒，腾出来的土地用于建造正式住房。这种转换过程无疑会让城市看起来更加赏心悦目，然而这点“好处”对整个城市的经济效率而言是极为琐碎而次要的，我们需要超越表象思考更深层次的问题：住房形态转换有没有代价？这个代价是什么？代价有多大？

要回答上述问题，首先要把城市看作一个经济系统，其中的土地、住房、劳动力以及生产活动是紧密联系并相互作用的。城市住房形态是多种复杂因素共同作用的结果，但最重要的还是决定住房需求与供给结构的两股对立统一的力量。一方面，住房需求结构是由城市的生产活动特征，或者说产业结构决定的，两者之间的纽带在于劳动力。城市产业活动的主体是形形色色的人，这些人大致可以分为两类——高生产率和低生产率的劳动者，他们根据自己不同的收入水平或选择环境优良、配套完善的高层住宅小区，或选择仅满足最低需求的出租屋，总之他们的选择要与自己的收入水平相适应。另一方面，政府控制着城市的用地规划，通过调配各类用地的比例，政府可以把城市住房形态塑造成它所认为正确的样子。很显然，政府有自己的意志，它可以不考虑住房需求结构就制定住房土地供应政策，甚至仅凭想象和有限的认知做出决策，因而住房供给结构与需求结构很可能是不匹配的。当不匹配发生时，土地利用效率、劳动力结构及吸纳水平就会偏离最优结果，从而形成产出及税收上的损失。

这种无效率的情况并非只是理论上的可能性，现实中已经确确实实正在发生。近10年来，城市商品住宅价格快速上涨，由此给政府带来极大的土地出让收益以及房地产业税费收入，在这种刺激下，政府在铺大摊子开发新城区的同时，加快了对内城的拆迁改造工作，以尽可能地盘活存量土地。在此背景下，容纳低收入群体的非正式住房迅速减少，农村移民、新就业群体、流动劳动力的住房问题越发突出。而具有讽刺意味的是，城市商品房建得太多，以至于需要中央号召地方“去库存”。这种矛盾现象正是住房供给结构与需求结构不匹配的结果。所以，虽然正式住房对非正式住房的排挤改善了城市容貌，但这种美丽并不是没有代价的。我们并不是在为保留非正式住房辩护，城市当然可以在变得整洁美丽的同时，也具有能够满足产业活动特征的住房供应结构，廉租房和公租房体系就是一个很好的解决方案。然而保障房体系目前还很不完善，它与非正式住房所发挥的作用相去甚远，在这种情况下，政府推动住房形态的大规模转换是需要考虑的。