祝梓翔（西南交通大学）、邓翔（四川大学）、杜海韬（西南民族大学）

《房价波动、住房自有率和房地产挤出效应》，《经济评论》2016年第5期

房地产行业作为我国的支柱产业，一方面满足了广大人民的居住和工作需要，另一方面对相关产业有较强的带动效应。当前，我国部分地区的住房和商业地产供给出现严重过剩，政府土地财政收入严重缩水，房地产业进入调整期，这正好伴随着我国经济增速的放缓，似乎我们可以把经济增长放缓归咎于房地产行业的不景气，然而真的是这样吗？

    要厘清这一点，首先需要理解我国房价波动的原因。部分观点认为宽松的货币政策是主要原因，虽然宽松的货币政策使房地产企业和购房者有了更多的可贷资金，但是否投资和购房仍然取决于经济主体的选择。经济学讲的有效需求指既有购买能力又有购买愿望，当房地产业不景气，即使购房者和房地产商有再多的钱，他们也不会投资于一个预期会亏损的项目。另一种观点认为中国的高房价源自特有的土地出让制度，例如土地供给垄断和国家政策限制导致土地供给不足。然而，当前不少地方政府的土地出让收入下降并非土地供给不足，而是土地卖不出去，因为开发商仍有大量未消化的库存，缺少投资动力。所以，房价波动的根本原因是购房需求的变化，不管这种购房的动机是什么。因此国家调控房价的关键仍在需求侧。

既然购房者是主导房价的根本原因，那么究竟有多少购置房屋用于自住呢？《中国家庭金融调查》显示中国住房自有率2014年已接近90%，不仅远高于发达国家，也高于大部分新兴市场，这意味着更多家庭买房是为了用于投资或价值贮藏。虽然适度提高自有率能增进国民福利，但持有过多住房容易形成更多的空置房。特别地，当某一小区的基础设施配套不完善、人口聚集效应不足时，房屋将难以租售出去，形成所谓的“鬼城”。此外，我国较低的房产税有利于居民持有空置房。空置房是一种资源浪费：一方面，空置房没有实现居住功能；另一方面，空置房和银行房贷捆绑在一起，降低了金融市场的效率。这对其他部门乃至整个宏观经济造成不利影响。

事实上，从国家统计局的数据来看，房地产投资和非房地产投资存在着此消彼长的关系。关于这一点，如果我们仔细追溯2008年国家“四万亿”财政刺激资金的流向，就会发现企业从银行获得的资金大量用于购置土地而不是进行投资，原因是当经济不景气时，以利润最大化为目标的企业的最优决策并不是扩大再生产，而是购置“更安全”的资产。

    虽然我国采取了一系列公共住房政策，提高了住房供给，满足了部分中低收入阶层的需要，但对中高收入阶层和“炒房”投机者而言，购买房产仍然是为数不多的贮藏财富的手段。目前我国的房地产市场进入调整期，房地产业不景气对我国经济造成了较大的下行压力，然而考虑到房地产业存在明显的产能过剩，这种收缩和调整可能是必要的。房地产行业利润率的下降会引导更多的经济资源流向其他部门，有利于实体经济的复苏和经济结构的优化，同时还能降低和房地产业相关的金融信贷风险。此外，适度鼓励居民租房而不是买房也有助于社会资源的有效配置：一方面，空置房比例会下降；另一方面，将买房的资金直接投资于生产性部门或是间接购买其他金融资产，可能有益于经济的长期发展。