从地铁开通对房价影响谈对当前地铁热的反思
发布时间：2015-09-09 14:56:41
王岳龙（江西财经大学）
《地铁开通对房价影响的实证研究》，《经济评论》2015年第3期
2004年以来，随着深圳、武汉、南京等10余个城市先后开通地铁，长沙、南昌等城市
地铁也即将通车。2012年末我国已有17个城市建成投运线里程2077公里，目前已批准建轨道交通的城市达33个，在建的项目有2100公里，总投资达1.23万亿。2013年5月随着地铁审批权限的下放，各地轨道交通将迎来建设潮，目前南通、唐山、洛阳、烟台、包头、呼和浩特等三线城市也正积极备战城市轨道交通建设。预计到2020年我国轨道交通规模将达到近6000公里，轨道交通方面的投资更将达到4万亿元。从北京、上海、广州、深圳等一线大城市，到南京、沈阳等省会城市，再到苏州、佛山等二三线城市，地铁建设正在成为中国城市化进程中的一个缩影。
1999-2003年全国地铁以平均每年40公里的速度缓慢递增，而2004年仅一年时间就增加了近100公里，随后7年时间保持着年均23%的高增速。房价的变化同样也是以2004年作为分届点，1999-2003年仅上涨了304元，而2004年一年时间就上涨了419元，随后7年时间房价翻了一番。目前这波房价上涨浪潮始于2003年下半年，而源自2004年的这股“地铁热”是否在其中起了推波助澜的作用？两者之间是否存在必然的因果联系。在我国当前高房价的严峻现实下，房地产市场“十年九调”，从2005年3月的“老国八条”，再到2013年2月最新出台的“国五条”，如此高频率的政策出台不难看出中央政府从严调控楼市，促进房价合理回归的决心。但是结果房价却是越调越高，说明调控政策在实施过程中受其他某些外在因素的干扰导致效果大打折扣，干扰因素有很多，现在的这股“地铁热”无疑是其中一个重要因素。
但是在城镇化讯速推进的今天，作为重要载体的地铁如何实现跨越式发展，使得地铁在促进经济发展与稳定房价保障民生之间取得很好的平衡？要对上述问题进行科学回答，我们首先必须弄清地铁开通究竟对已经开通地铁各城市整体平均房价有无明显影响，有多大影响？地铁开通对不同房屋类型、不同地区影响是否存在显著差异？如果按照目前的地铁发展规划，在未来会对房价上涨产生多大冲击？对这一系列问题，由于研究视角的不同，国内外目前还鲜有研究，这也是我们研究的出发点。
利用2004-2011年全国35个大中城市的房价数据，我们将开通地铁的13个城市视为实验组，没有开通地铁的22个城市视为参考组，采用Maddala(1983)提出的处理效应模型，对地铁开通对城市平均房价影响进行了估计，主要得到了如下几个结论：一是地铁具有网络效应，地铁线路数跟地铁累积长度对提升房价起着几乎同样的作用。每新增一条地铁会导致城市商品房平均房价上涨3.1%，每累积一公里地铁会导致商品房平均房价上涨0.1%，两者分别解释了商品房价上涨的5.05%和5.07%。进一步分地区的稳健性分析结果表明，地铁开通更主要是对二三线城市的房价产生影响。二是具体到不同房屋类型，地铁开通对住宅、别墅和高档公寓、办公楼、商业营业用房价格的贡献度分别为4.31%、3.31%、5.32%和5.29%，总体说来对商业楼盘价格的影响要大于居住楼盘价格，居住楼盘中对普通住宅的影响又大于别墅、高档公寓。三是按照2020年我国轨道交通规模6000公里的规划，将会因为仅仅开通地铁导致房价上涨10.23%，情景模拟结果表明，这会使得开通地铁的33个大中城市居民家庭在2020年需要多工作1.37年才能买得起房,住房负担提高了近七分之一。
因此我们认为始于2004年的这股地铁热确实造成了城市房价较大幅度上涨，特别是对二三线中小城市的房价影响还比较大。现在很多三线城市不顾实际情况，大规模开通地铁，如果只从平抑房价角度看，显然是不合适的。当然控制房价手段很多，同时地铁在解决城市就业和拉动经济增长方面也有很大的促进作用，因此不能一味反对城市修建地铁，只是要从严控制，循序渐进，不能一窝蜂地跟风而上，我们特别强调城市开通地铁的门槛需要进一步提高，对不同地区应该实行差别化的地铁准入政策。