谁在为配建保障性住房项目“买单”？
发布时间：2015-03-24 16:37:09
樊颖 杨赞 吴璟（清华大学）
《谁在为配建保障性住房项目“买单”？——基于北京市微观数据的实证分析》，
《经济评论》2015年第2期
商品住房项目配建保障性住房单元（简称“配建”）是近年来我国在城市建成区可用建设用地有限的约束下推广的一种保障性住房建设模式，有助于低收入群体获得更多元的就业和更便捷的公共服务机会，并可充分利用已有市政基础设施和配套公建社区服务机构，减少保障房单独建设的财政成本和运营管理的社会负担。然而在实际运行过程中，配建模式本身仍存在一定问题，特别是由于地方政府提供的回购价价格不足以支撑保障房建安成本和配套设施建设费用，配建保障房限制了项目的成本利润率，从而有可能在“预售价格行政审批”的背景下提升开发商对于同项目商品房部分的溢价动机和议价能力，进而将保障房的建设成本转嫁给同项目商品房的消费者。
基于此，我们从配建保障房项目成本分担的视角出发，以北京市商品房“预售审批制度”为背景，利用微观数据验证了政府通过放松价格管制从而进行“隐性补偿”的机制的存在，并发现，对于大规模、出租类和开发商是非国有企业的配建保障房项目，政府的这种隐性补偿机制更强；另外，在供求关系导致的差异化市场条件下，政府对于配建项目的隐性补偿机制在五环以外的郊区化项目中更为明显。
进一步，我们通过福利分析探讨市场运行条件下的隐性成本在开发商和商品房消费者之间的分担关系，论证了在现有市场条件下，开发商将建设保障房的成本完全转嫁给了商品房消费者承担，甚至实现了借此获利。举例而言，对一个总建筑面积10万平米、总地价18亿元的住宅项目，假设在未配建保障房的情况下，商品房单价为35000元/平米。那么根据计量结果，在配建保障房的情况下，同项目的商品房单价会提升至38178元/平米，如果此时配建保障房回购价格为6000元/平米，那么按照市场普遍接受的造价水平和收益率水平计算，开发商仍是有利可图。进一步进行配建比例的敏感性分析，发现当配建比例小于24%时，政府行为带来的不公平性削弱了消费者福利，但却使开发商获得了额外的利益；当配建比例大于24%时，政府行为带来的不公平性同时削弱了商品房消费者和开发商的福利。因此，出于公平性和社会福利的考量，隐性价格补偿机制的存在具有不合理性。
基于以上研究结论，我们分别在政府层面和企业层面给出了相应的建议。在政府层面，考虑到企业在配建保障房过程中承担隐性成本并在此压力下提升同项目商品房定价并转嫁隐性成本的现状，应加强对企业的补贴。根据实证结果，建议在目前的市场条件下，政府补贴的形式应该更倾向于适当缩小配建规模以及适当提升回购价格，而非效仿发达国家进行容积率的补偿或在“预售价格审批”制度性放松同项目商品房价格管制从而进行隐性补偿，避免由于开发商溢价动机和议价能力的增强而导致商品房消费者为配建项目“买单”的不合理现状。此外，政府也应进一步完善保障房建设的金融支持体系，降低参与配建保障房企业的融资成本和资金压力。同时，在强制性配建模式作为土地出让条件的大环境下，企业应在参与投标前对项目所在区位客群对于配建保障房的接受程度开展研究，并进行科学严谨的成本控制、工期控制和质量控制，从多角度合理降低建设成本；另外，应积极寻求创新型融资模式，并通过联合体等多种方式降低配建保障房带来的资金链压力。