肖卫国 袁建港 袁威(武汉大学)

        自2000年开始，在住房抵押贷款高速发展和低利率政策的背景下，美国房地产市场迎来了持续的繁荣和发展，房价在2005年达到历史高峰，与此相伴随的是居民储蓄率不断下降和消费支出稳步提高。2006年美国房价开始大幅下跌后，居民消费支出也随之大幅下降。其他发达国家的情况与美国大致相同，即房地产市场的繁荣伴随着居民消费支出的提高，房地产市场的萧条伴随着居民消费支出的下降。然而，中国表现出相反的特点：从1999年到2012年，中国商品房平均销售价格增长了182%，居民消费支出对产出的贡献率却从57.8%跌至40%，高房价似乎抑制了居民消费支出的增长。许多学者对中国房价与居民消费的关系进行了检验，但没有得出一致结论。

　　对拥有住房的居民而言，房价上涨主要通过两种渠道促进其消费增长。第一种渠道是住房财富效应，房价上涨意味着住房财富增值，居民主观上认为自己更富有了，自然会增加消费支出;第二种渠道是住房抵押贷款，房价上涨改善了居民信贷条件，居民流动性约束因此得到缓解，潜在消费需求进而得以释放。对租房的居民而言，房价上涨抑制其消费增长。一般而言，房价上涨会迫使他们压缩消费支出以凑足首付款。由于拥有住房的居民和租房的居民所占比例此消彼长，房价上涨在总体上是促进还是抑制居民消费增长取决于这两种力量的对比。同时，政策环境与经济环境的变化也会对房价与消费的关系造成重大影响。这可能是既有研究存在较大分歧的重要原因。

　　通过对1999-2012年中国的宏观数据进行分析，我们发现这十四年间房价与消费的关系发生了两次显著变化，呈现出非线性特征。这两次变化分别对应着两次重大的房地产市场政策调整：一是1999年7月，中国人民银行下发《关于鼓励消费贷款的若干意见》，将我国个人首套住房按揭贷款首付款比例由30%降为20%;二是2006年5月，中国人民银行下发《关于调整住房信贷政策有关事宜的通知》，从当年6月起将该比例重新提高到30%。实证结果表明：当首付款比例提高时，租房家庭凑足首付款的难度骤然升高，更多的家庭将长期处于租房阶段，房价上涨总体上对居民消费的挤出作用增强了;当首付款比例下降时，购房变得相对容易，社会中有房家庭占比就会提高，在其他条件相同的情况下，房价上涨促进了居民消费增长。此外，当首付款比例固定时，其他条件的变化会影响到房价上涨对居民消费的具体作用程度。我们发现当利率下降或者房地产调控政策放松时，房价上涨对有房家庭消费的促进作用会增强，因为有房家庭能够更加容易地进入信贷市场。

　　近年来中国家庭总体上面临着更紧的流动性约束，因此房地产调控政策的制定必须关注房价上涨对消费的不利影响。在控制房价过快上涨的同时，应坚持差异化的信贷政策，满足租房家庭的自住型需求并最终改善该群体的消费;此外，因为房产增值促进有房家庭消费增长是以金融市场完备高效为前提的，因此还应当进一步完善相关法律法规，健全金融机构风险防范机制，促进金融市场健康发展。