李仲飞(中山大学)、肖仁华(中山大学岭南学院)、杨利军(中山大学)

　　中国自1998年全面启动房地产市场化改革以来，房价一路上扬，特别是在2003年明确房地产业的支柱地位后涨势更猛，中央政府已经出台数十套调控方案，结果是屡调屡高，被戏称为“空调”。特别是近两年，即使延续限购令等非经济手段，房价并没有应势回落，仍然在高位运行，从十年来房价的走势看，似乎触摸不到房地产市场被调控政策干扰过的痕迹。这不得不引起我们的深思。

　　我们认为，只有知道是什么，才能探究为什么，继而思考怎么做。充分认识中国房地产价格的内在周期波动特征及其影响因素十分重要，它是我们调控房地产价格的重要理论基础。房地产具有消费和投资双重属性，其价格形成很复杂，经济学界做了大量的实证研究工作，然而结论莫衷一是。经济增长、国民收入、公共品供给、预期、货币供应量、利率、人口结构等都曾被认为是房价的重要影响因素。实际上知道因素太多，不分主次，不抓住主要矛盾，对理解房价构成、指导房地产市场调控意义不大。

　　笔者以集合经验模态分解(Ensemble Empirical Mode Decomposition,简称EEMD)技术分析复杂的房价数据，因为EEMD是目前为止分析非线性非平稳时间序列的最好方法，其对数据的分解过程是直接的、自适应的、完备的、有效的，可以描述局部性质，富有经济意义，它不需要对原始序列进行先验的处理，能真正做到让数据自己说话。研究发现：影响房价的最重要因素是货币供给，房改后贡献高达45%;房地产市场供给弹性不足，长期经济增长不是主要因素。显然，结论逻辑自洽，如果市场上没有充裕的资金储备，不管预期投机前景如何的美好，智慧如何的汹涌，一切终将成为无源之水，无本之木;同样如果房地产供给弹性无穷大，再多的货币之水也会被庞大的市场吞没，投机冲动将缺乏根基。当然，我们的研究还找到了其他影响房价因素及其贡献度，也有其他一些有趣的结论，但是对于把握房价本质有以上结论就足够了，因为货币、房地产市场供给以及长期经济增长因素贡献占八成以上。我们的研究结论或许能为调控房地产市场提供较为科学的决策依据。

　　从现实情况看，实证结论与客观实际基本吻合。著名经济学家吴敬琏教授多次在公开场合明确指出房价高企的根源在于货币超发，然而，这里无法展开探索货币超发的根源，但从几组横向和纵向对比判断我国货币存量偏高应该不会犯大错误。纵向看，与自己比，比值逐年上升， 2011年的比值高达1.8，而美国是0.6;横向比，美国多年来一直在0.5左右徘徊，日本(M2/GDP=1.14)在1997年被中国(M2/GDP=1.15)超越后一直在被拉开差距，同时，中国的M2/GDP还高于韩国、印度、泰国、印尼、马来西亚等亚洲国家，总之，与其他国家比，即使考虑M2统计口径的国别差异，中国也是走在世界前列。中国钱多是事实，但从2008年以来，CPI波澜不惊，股市萎靡不振，钱都去哪里呢，或许我们的研究提供一个可能的解释，那就是房地产市场充当了“蓄水池”。

　　显然，要让我国的房地产市场回归理性，最根本的是要严格控制货币发行速度，特别是要对房地产市场的信贷进行窗口管理，避免由于强大利益集团的作用引导流动性非均衡运动，过多流向房地产市场，造成房价高企。同时，要加大房地产市场供给，打击恶意囤积土地的行为。