余静文

(武汉大学经济与管理学院)

房价问题是经济问题、社会问题，也是关乎民生的重大现实问题。本文尝试分析高房价对实体经济产生的影响，基于我和谭静在复旦大学经济学院做博士后研究员期间所做的一些研究工作。其间，我们都参与了袁志刚老师的国家社会科学基金重大项目“全面提升金融为实体经济服务的水平和质量的研究”，参与课题组工作给予我们理解现实问题很多帮助，蔡晓慧在论文写作过程中做了重要的数据处理工作。

金融如何来为实体经济服务？房产具有的资产属性，其价格的快速上升对实体经济又有哪些方面的影响？博士后出站后，我基于对这些问题的思考申请了国家自然科学基金青年项目“高房价对我国全要素生产率影响的机制分析及数量测度”，并开始着手这篇文章的写作。

首先，我们尝试从理论上分析高房价对实体经济的影响，通过阅读大量的文献，我们将这些影响进行了归纳。事实上，对我们启发最深的是Farhi和Tirole于2012年发表在RES上的文章。一方面，高房价能够对实体经济产生积极作用，房产可以作为抵押品，抵押品价值的提升可以缓解信息不对称导致的逆向选择和道德风险问题，从而有助于资金的融通。然而中国还有其特殊性，改革开放以来，中国经济取得举世瞩目成就的一个背景是金融发展的滞后，政府采取金融抑制的政策，通过干预金融资源的配置，抑制居民投资渠道，积蓄力量发展工业部门和基础设施部门，促进了国民经济增长。此时，“政治优序融资”普遍存在，金融部门更加青睐国有部门，更多金融资源也会被配置到该部门，相反，非国有部门则会出现较严重的融资约束。换言之，融资约束的产生不仅仅因为信息不对称，而且还因为银行体系的偏国有部门的融资倾向。另一方面，高房价能够带来要素价格上涨，从而提高企业运营成本，并且高房价还能够从实体部门吸收更多的资源，从而不利于实体部门发展。

其次，我们基于对这些理论的认识，以全要素生产率为切入点来考察高房价对实体经济的影响。在融资约束存在的情况下，企业融资需求无法得到满足，反映在行业层面便是要素配置无法实现最优，而一旦资产价格上涨产生了流动性效应，缓解了企业面临的融资约束，那么要素配置效率将会提高。高房价有提高要素错配程度的效应，其中一个可能的影响渠道是企业并没有利用高房价提高带来的流动性效应将资源用于自身的生产经营和之前由于融资约束而无法进行的项目中，从而提高要素配置效率。

再次，确定了研究切入点之后，我们开始搜集和分析数据。研究涉及到两方面的问题，第一是全要素生产率的度量，中国工业企业数据库是较权威的、使用较普遍的企业层面数据库，并且提供了我们研究所需要的一些重要数据，比如计算全要素生产率所需要的劳动力、工业增加值、固定资产等。第二是高房价的度量，在房价研究中，首先要对高房价进行界定。理论上，高房价可以定义为房价脱离市场基础或者脱离均衡价格的持续上涨。但是在实证中，何为市场基础，何为均衡价格并不明确，租售比、空置率、投资购房与自住购房之比、房地产贷款占比和房地产利润率和房价收入比等都可以从某个维度来衡量高房价。为了处理这一问题，我们利用了吕江林2010年发表在经济研究上的文章的研究结论，将房价收入比作为衡量中国高房价的一个指标。

最后是实证方法选择的问题。经济学关注的是变量之间因果关系，由于遗漏变量、变量测量误差以及变量互为因果关系导致的内生性问题，变量间的因果关系难以得到有效的推断。在因果关系分析的实证方法中，最优的选择应当为随机实验，但是随机实验的时间成本和经济成本都比较高，而在随机实验不可得的情况下，需要考虑使用其他方法。工具变量回归方法、断点回归和双重差分法是使用较为普遍，时间成本和经济成本都相对较低的，较为有效的推断变量因果关系的实证方法。不过这些实证方法的使用还需满足一系列条件。我们的研究采取了宏观层面研究中常用的处理内生性问题的方法，包括将重要解释变量滞后一期，以及动态GMM的估计方法。实证方法的合理性容易受到质疑，因此，我们除了解释实证方法可行性之外，还通过已有文献来进行合理性论证。

我们期望通过数据的分析发现更多有趣的问题，通过理论的分析来探索问题的本质，通过研究框架的精心设计来给出问题的最终答案。一篇文章从构思到最后发表可以说经历了一次脱胎换骨的过程，但是我们享受着这一过程。

(《高房价对行业全要素生产率的影响——来自中国工业企业数据库的微观证据》载于《经济评论》2017年第6期)