从现实中来，到文献中去 ——《地铁开通对房价影响的实证研究》写作历程
发布时间：2015-06-02 08:27:29
王岳龙
（江西财经大学规制与竞争研究中心）
之所以选择写这个题目，源自于2013年4月由我校党委书记廖进球教授牵头的一个与南昌地铁公司的调研，南昌地铁公司希望我校给其提供一份关于地铁经济效益的调研报告。根据当时的安排，我主要负责第一部分《地铁在现代都市中的重要经济作用》的写作。众所周知，地铁作为一项重要的交通基础设施，在现代都市中对提升房价、拉动就业、促进经济增长都起着不可替代的作用。因此2013年5月随着地铁审批权限的下放，各地掀起了一股“地铁热”，目前南通、唐山、洛阳、烟台、包头、呼和浩特等三线城市也正积极备战城市轨道交通建设。预计到2020年我国轨道交通规模将达到近6000公里，轨道交通方面的投资更将达到4万亿元。
由于本人主要研究房地产经济学、应用计量经济学，自然就把这股地铁热潮和房价上涨联系在一起。因为1999-2003年全国地铁以平均每年40公里的速度缓慢递增，而2004年仅一年时间就增加了近100公里，随后7年时间保持着年均23%的高增速。房价的变化同样也是以2004年作为分届点，1999-2003年仅上涨了304元，而2004年一年时间就上涨了419元，随后7年时间房价翻了一番。两者在时间上高度重合，是否预示着两者之间有着必然的因果联系。然而在查阅国内外相关文献后，研究对象上无一例外是针对某个城市某条地铁线路的研究，在研究方法上大多采用的是Rosen(1974)提出的Hedonic特征价格模型，控制住房屋的区位特征、结构特征、邻里特征等一系列影响因素，得到的结论也千差万别。基于控制思想的Hedonic特征价格模型方法，不可能控制住所有因素，研究充其量不过是相关关系而非因果关系，因而就不能对国家当前的地铁政策对房价影响进行精确的政策评价。
政策评估本质上是对因果关系进行研究，如何有效控制住所有影响因变量的因素，将我们重点关注的核心自变量作用给单独分离出来，识别出变量间真实的因果关系是问题所在。评价地铁开通对房价的影响，最直接的方法是收集开通地铁城市的地铁线路数、长度数等地铁相关变量，再控制住其他影响房价的因素，如人口收入等，采用OLS估计地铁开通对房价的弹性。如果做得更精细点，考虑了地铁长度等变量的内生性，采用IV估计。但是无论是OLS还是IV，这种基于多元回归的方法不可能控制住影响房价的所有因素，特别是影响开通地铁城市与未开通地铁城市房价上涨的共同时间趋势因素，当重要解释变量被遗漏和观测研究中出现隐藏选择偏差时，估计有偏和不一致会更严重(Rosenbaum,2002)。
为了更好地控制各城市房价上涨的共同时间趋势因素，20世纪90年代兴起的基于自然实验思想的双重差分方法能较好地解决这一问题。通过同时引入参加实验的样本（实验组或者处理组）和未参加实验的样本（控制组或者参考组），对比两组数据在实验前后的差值即为我们重点关注的平均处理效应（ATE），这种基于双重差异的估计，一方面能有效控制了同一城市地铁开通前后其他共时性政策影响，另一方面能控制地铁开通城市与未开通城市的事前差异，因而能识别出政策影响的因果效应。本文最开始采用2004-2011年全国35个大中城市的宏观数据，其中既包括北京、上海等13个在样本期已经开通地铁的城市作为实验组，也包括南昌、长沙等22个在样本期尚未开通地铁的城市作为参考组，进行了双重差分估计，结果十分不理想。
随后本人通过进一步查阅相关文献，发现该自然实验方法要求公共政策的变化必须是外生的，用于政策评估合理性的主要威胁之一在于社会中被实验的对象未必是被随机地选入处理组和对照组（周黎安、陈烨，2005）。在我国很多城市是否开通地铁一方面有国家相关经济指标的规定，另一方面也并不只是为了缓解交通压力，更多的是出于提高就业等刺激经济目的，因而城市是否开通地铁就不再是外生的，双重差分方法在这里也就不再适用。针对样本可能存在的“自选择”偏误，房价越高的城市越可能开通地铁，因而在本文中城市是否开通地铁是非随机的，最后选择了Maddala(1983)提出的处理效应模型（treatment effect）来克服内生问题。
来自于现实生活中的一个偶然调研，促成了本人对地铁开通对房价影响这个老问题的研究，再查阅国内外相关研究之后，决定另辟蹊径，把一个简单的统计相关问题弄成一个相对复杂的政策评价（因果关系识别问题）。研究方法从最开始为大家广泛采用的DID，变成此刻更具针对性、合理性的处理效应模型，代表作者在研究方法上也上了一个新台阶。
（《地铁开通对房价影响的实证研究》载于《经济评论》2015年第3期）