我国城市保障性住房建设在1994年城镇住房制度改革全面实施之初就作为一个重要内容写入了制度设计之中，并伴随着房地产市场的快速发展日益成为全社会关注的焦点。2008年以来，我国大规模实施城镇保障性安居工程，保障性住房作为政府解决中低收入阶层住房需求、实现全社会居住目标的主要手段，在促进住房公平和社会稳定方面的意义进一步凸显。

我国保障性住房的建设主要采取“独立集中建设”和“配建”两种方式。目前，在城市建成区可用建设用地有限的约束下，以“独立集中建设”为主的保障房建设模式的弊端逐步凸显：一方面，边缘化的居住安排使低收入群体难以在城市交通和公共服务等空间资源分配中受益，不利于住房公平的实现；另一方面，边缘化的集中建设模式加剧了低收入群体空间聚集的负外部性，强化不同社会阶层的空间分化，可能加重犯罪率和失业率升高所带来的社会成本。因此，借鉴国外公共住房的混合居住模式而实行的保障房“配建”模式凭借其“居住融合”和“成本节约”的优势，得到进一步的重视和推广。以北京市为例，2012年2月6日，北京发布《关于贯彻国务院办公厅保障性安居工程建设和管理之道意见的实施意见》指出，未来将适度加强配建比例，普通商品住宅用地中配建保障性住房比例一般不低于30%；其中，轨道交通沿线、站点周边以及商业、产业聚集区周边商品住房用地中配建保障性住房比例还应适当提高。

在这样的宏观背景下，“配建保障房”逐步成为获得商品房建设土地出让的前置条件。与此同时，市场上“地方政府提供的回购价格不足以支撑保障房建安成本和配套设施建设费用”的呼声却屡见不鲜。在这样的冲突下，我们对开发商的实际定价决策产生了浓厚的兴趣：配建保障房限制了项目的成本利润率，带来的隐性成本究竟是谁来承担？如果是开发商承担，那么必将进一步磋商社会资本参与保障房建设的积极性；如果恰恰相反，开发商在“预售价格行政审批”的背景下抬升其对于同项目商品房部分的溢价动机和议价能力，那么这部分成本会不会完全转嫁给同项目商品房的消费者，从而扭曲市场参与者的公平和福利？

带着这个完全开放的问题，我们就保障房建设模式的相关研究进行国内外文献回顾，发现现有研究多限于定性的规范化分析，对于成本分担这一核心问题的实证研究非常有限。于是，我们首先在经典成本导向定价原理的基础上建立了理论模型，客观论证了“隐性成本”下开发商提价动机和溢价能力的存在；同时，我们开始了庞大的数据搜寻与整理工作，基于数据可得性，从北京市住房和城乡建设委员会项目公示信息中的预售项目中提取了2013全年和2014年（至6月24日）的商品房预售样本信息（包括商品房价格、是否配建保障房、配建保障房的规模和类型，以及项目容积率），并匹配查询对应的北京市土地储备整理中心土地交易信息（包括土地面积和土地单价），使用ArcGIS计算项目的邻里区位属性（到CBD最近地铁站、最近基础服务配套、最近高速公路以及最近绿地公园的距离）。最终，我们获得了约180个可计算的有效样本。

我们首先对于是否配建保障房对同项目商品房定价的影响进行分析。由于在市场运行的过程中，“成本定价”中的建设成本在原材料和人力充分流动的现状下差别有限，流通成本和利润率在行业中基本稳定，因此土地价格成为最重要的指标，但由于地价和房价具有一定的内生性关系，因此我们增加地价合理性的解释变量，设定土地价格回归残差为“地价成本因子”，加入房价的特征价格模型中，发现在控制地价影响、物理属性影响、区位影响之后，政府对于保障房回购价格的不足的确引发了开发商出于成本导向提升同项目商品房预售定价的动机，并在“预售价格审批”的制度下获得了政府的隐性补偿。进一步，我们引入表征配建保障房规模和保障房租售类别的变量，对于配建保障房的属性对同项目商品房定价的影响进行回归，结果显示：对于大规模、出租类和开发商是非国有企业的配建保障房项目，政府的这种隐性补偿机制更强；另外，在供求关系导致的差异化市场条件下，政府对于配建项目的隐性补偿机制在五环以外的郊区化项目中更为明显。

结合实证分析求得的溢价系数，我们引入一个简单的算例，进一步通过福利分析探究配建保障房的成本分担问题。结果显示，在现有市场条件下，开发商将建设保障房的成本完全转嫁给了商品房消费者承担，甚至实现了借此获利；当配建比例小于24%时，政府行为带来的不公平性削弱了消费者福利，但却使开发商获得了额外的利益；当配建比例大于24%时，政府行为带来的不公平性同时削弱了商品房消费者和开发商的福利。因此，出于公平性和社会福利的考量，隐性价格补偿机制的存在具有不合理性。

基于以上研究结论，本文分别在政府层面和企业层面给出了相应的建议。在政府层面，根据实证结果，本文建议在目前的市场条件下，政府对于配建的补贴形式应该更倾向于适当缩小配建规模以及适当提升回购价格，而非效仿发达国家进行容积率的补偿或在“预售价格审批”制度性放松同项目商品房价格管制从而进行隐性补偿，从而避免由于开发商溢价动机和议价能力的增加而导致商品房消费者为配建项目“买单”的不合理现状。在企业层面，本文建议，在强制性配建模式作为土地出让条件的大环境下，企业应在参与投标前对项目所在区位客群对于配建保障房的接受程度开展研究，并进行科学严谨的成本控制、工期控制和质量控制，寻求创新型融资模式降低配建保障房带来的资金链压力。

（《谁在为配建保障性住房项目“买单”？——基于北京市微观数据的实证分析》载于《经济评论》2015年第2期）