需求混合、价格趋同与房价上涨
——关于中国房价持续上涨问题的思考
发布时间：2014-09-05 07:57:06
韩文龙（西南财经大学经济学院）
“居者有其屋”是中国老百姓的基本诉求。但是，近些年来，高房价却使得社会普通老百姓承受了巨大的压力，一些人背负巨额债务，一些人仍然“望楼兴叹”。而另一些人却以房地产投资和投机而聚集了巨额的财富。高房价逐渐形成了财富聚集效应和社会分化效应，制约了家庭和社会的其他消费需求，抑制了全社会其他行业的投资需求，形成国民经济过度依赖房地产的畸形结构。
房价为什么会持续上涨？越来越高的房价是如何形成的？如何有效规制高房价？这些问题常常萦绕在我的心里。为解开这个谜团，我收集和阅读相关文献，向导师刘灿教授求教，和同门师弟李梦凡等讨论。渐渐地，对房价上涨问题有了一个清晰的认识。从需求角度看，“混合需求引致”将导致房价不断上涨；从供给角度看，土地供给成本和土地垄断租金上涨，房屋开发成本上升，房地产利润远高于社会平均利润等助推了房价上涨。同时，由于我国处在城市化和工业化的过程中，对住房的刚性需求势必会不断增加，从长期趋势来看房价上涨是必然的。在卖方市场、刚性需求和投资需求混同以及房价上涨预期条件下，如果没有完全的制度性措施（如增加房屋持有成本的房产税等）将住房的消费性需求和投资性需求隔离，那么投资性需求将会替代居住性需求成为主要的动力，推动房价的持续上涨。
为了抑制房价的持续上涨，我国中央政府和地方政府相继出台了一些政策，如提高贷款利率、提高首付比例、提高按揭比例和限购等措施来限制投机性住房需求。为什么这些措施并没有有效抑制房价上涨呢？或者即便短期内抑制了房价的局部性上涨，随后又会出现政策松动，给楼市重新“松绑”。经过自己的独立思考以及和老师、同学们的辩论，我们得出的结论是：政府出台的是短期的和不完全的政策措施，并没有形成长期的、稳定的和完全的制度性隔离措施来区别居住性需求和投资性需求，来抑制投资性需求。我们称这种现象为不完全制度性隔离。在这种情况下，房价上涨是必然的。但是，如果采用最严厉的政策措施，一刀切地打压了市场对商品房的所有需求，又会导致房地产市场的疲软。
怎样才能实现合理的房价增长机制？我们认为需要抑制投资性需求，同时保护和释放居住性需求，规制过高的土地增值收益和稀释与规制开发商过高的垄断性收益。另外应该增加房屋供给的主体，政府和一些特殊性质的国有企业应该供给保障房；降低房地产开发商融资的财务杠杆率，逐步取消房屋预售制度。当然，要解决土地供给传导的垄断，需要逐步实现符合规划和用途管制要求的农村集体建设用地直接入市，实现土地供给主体的多元化。
房价的合理上涨，房地产市场的健康发展关系到“国计民生”。房价收入比合理，实现“居者有其屋”，人人可安居乐业；房地产市场无泡沫，并健康运行，整个国民经济才不会像20世纪80年代的日本陷入房地产泡沫破灭带来的“经济萧条”。
尽管，我们对房地产问题的思考是浅层次的，但是，我们愿以微薄之力来呐喊，让人们警觉房地产泡沫。愿中国房地产市场能够健康发展，愿老百姓能够安居乐业！
（《多重价格区间与购房者的选择行为——兼论房价持续上涨的原因》载于《经济评论》2014年第4期）