摘要：目前机构租赁确实有助于培育“长租理念”，但也仅仅是鼓励部分高收入群体长期租房。

原文发表日期：2017.12.29

近期，中央经济工作会议再次明确，加快建设“租购并举”的住房制度。对如何改变“买房强、租房弱”的局面，让租房和买房成为市民住房消费的平等选择，中央首次提出发展长期租赁。确实，目前不管是房东出租房屋，或者租客找房子租，都是短期行为，租期很少超过一年。在房东眼里，房价不断上涨，租期短方便涨租。再说，未来可能会卖房；在租客看来，一下子很难凑齐几年租金(几万元)，万一遇上“黑房东”就倒霉了。再说，未来几年可能会买房。

正是由于租赁行为短期化，租赁市场才乱象丛生、野蛮生长。房东在装修房屋、配置生活设施时，力求简单、低成本。室内设施损坏也没关系，反正由租客买单，房东重视的是房价上涨收益，未来出售后新房东会重新装修。甚至，为图省事，很多房东把房子转租给“二房东”，打隔断、上下铺等乱象层出不穷；就租客而言，权益无保障，租赁环境太差，远谈不上体面，租房乃“得过且过”。由此，租客也就不爱惜租赁设施、环境，导致租赁市场劣币驱逐良币。

如何培育“长租理念”？国家提出，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。租赁企业长期经营、“店大不欺客”，个体“散租”的乱象就少了很多。而且，作为“轻资产”服务行业，租赁企业还要借助标准化的设施配置、良好的物业服务，提升居住体验，以赢得增值收益。笔者调研了几家长租公寓，居住体验确实上了几个台阶，比如管家定期提供清洁服务，付租、报修、投诉等都通过APP流程化，同时还搭载了社交、金融、快递等生活场景服务。

但无一例外，机构运营的租赁房屋，租金水平均上涨50%以上，很多涨了1-2倍。据调查，能租得起这些房屋的，多数是月收入在1万-2万元的白领。问题是，目前租赁需求的主体是广大中低收入新市民(外来人口和新就业大学生)，构建“租购并举”的住房新制度，也意在解决他们的住房需求。据调研，这部分人群多数在20-30岁，进入城市不久但扎根愿望强烈，希望有稳定和低成本的居所，他们至少要经历3-5年甚至更长的租房生涯，也是最有可能长租的群体。

笔者认为，目前机构租赁确实有助于培育“长租理念”，但也仅仅是鼓励部分高收入群体长期租房。对广大中低收入新市民、无房户来说，他们本身打算长租，要夯实他们长租的理念，就要迎合他们体面、低成本的租房需求。关键是要在租赁供给侧做结构性改革，比如集体土地入市，存量工业和商业办公“改租赁”，租赁流程平台化等，都是从供给端降低成本的改革举措。目前，租赁企业收购或盘活存量住房的成本很高，但集体土地、存量工业和商办空间成本很低。

目前，国家鼓励集体土地入市、盘活存量非住宅空间，关键是要落实地方主体责任，加快片区规划调整、用地功能调整、公共配套跟进。土地要素供给侧结构性改革，能达到吸引租赁企业进入和降低租赁成本的双重功效。另外，借助京东、阿里、腾讯等互联网巨头，各地租赁信息平台已建立，万科、链家、建行等龙头租赁企业线上线下已完成整合，可实现租赁全过程线上平台化，这样就省去信息不对称而产生的供需错配、中介费、押金及管理成本，也降低了交易成本。

另外，普惠金融是租赁要素供给侧结构性改革的重要部分。目前，租赁人口密集的大城市房价高、租金高，消费门槛也高(租金+押金+代理费+物管水电费)。易居研究院监测，大城市房租收入比在40%左右。租房需求最刚性，公共品属性最强，亟待普惠金融介入。目前，各大银行都成立了普惠金融部门，支持新市民长租是业务重点。在资产收益(非工资收入)决定财富的当下，银行一方面可以凭融资优势，降低租赁企业投入成本、解决投入产出期限错配，从而降低租赁供应成本；另一方面，以国家信用、百姓信赖的天然信用为保障，发挥集合投资理财优势，创设长租普惠类金融产品，实现租客积蓄不断积累、收益最大化，不仅普及投资理财观念，引导租客以资产收益养房租，实现“长租即常住”，还能为租客未来买房奠定基础，夯实租购并举。

文章来源：《凤凰评论》，转载自《南方都市报》

详见： http://pl.ifeng.com/a/20171229/54629851_0.shtml