摘要：如果不改变投资房地产的资产配置思维，一旦房价回落则意味着“房奴”永不翻身。

原文发表日期：2017.07.07

2017年，中国经济形势虽有回稳态势，但还存在一些不容忽视的风险点，尤其是债务风险凸显，居民家庭债务不可忽视。上海财经大学高等研究院“中国宏观经济形势分析与预测”课题组5日在沪发布的《2017年中国宏观经济形势分析与预测年中报告》得出这样的结论。

家庭债务攀升带来流动性收紧，已经成为中国经济健康运行的巨大隐患。有数据显示，截至2016年底，包含公积金贷款的居民房贷余额与居民可支配收入之比达到了68.3%，如果按照近几年的增长速度，将最早在2020年达到美国金融危机前的峰值水平。

家庭债务在宏观经济层面是一组组“无语”的数据，但这些数据分解后落到每一个普通公民身上，则很容易转变成苦涩、无奈的“名称”——“房奴”“车奴”“卡奴”“孩奴”……为银行打工的“奴隶生活”真切地来到我们现实生活中。

应该说，上海财经大学的这个报告并不会让太多人感到意外。央行数据显示，2016年新增房地产贷款5.7万亿元，同比大幅增长57.9%，占新增人民币贷款比重高达45%，较2015年底的31%提升14个百分点。其中新增个人住房贷款更是高达4.96万亿元，占新增房地产贷款比重为87%，占新增人民币贷款比重为39%，较2015年底的23%提升近17个百分点。个人购房贷款余额19.14万亿元，同比增长35%。

换言之，家庭债务大多数转变成了“钢筋水泥”，在房地产上面“凝固”起来了。房地产往往给居民收入带来的是“财富幻觉”。有报道称，在北上广深等一线城市，出现了不少的“坐拥千万资产的穷人”。

从宏观经济的角度，房贷等家庭债务攀升首先带来了信贷风险。其实，房贷对经济的“挤出效应”对实体经济危害更大。居民的收入基本上被用于还房贷去了，拿什么去消费？

课题组利用家庭微观调查数据，测算出受到流动性约束的家庭比例已经在2014年上升至44.6%，家庭流动性收紧已经对实体经济产生了重要影响。不断膨胀的家庭债务已经成为居民生活的沉重负担。房贷成为其流动性变差的主要原因，“一房啃三代”“一房啃三家”，成为一个比较普遍的现象。也就是说，一个买一个房子，可能对三代、三个家庭的消费产生了严重的“挤压效应”。

从货币金融的角度来看，资金通过金融体系分配到最具生产性的用途中，会产生社会合意的财富。当金融市场无法有效地将资金从储蓄者（银行用于房贷的钱是储蓄）分配给具有生产性投资的居民和企业时候，就可能会导致经济隐患甚至金融危机。这就是为什么担心“脱实向虚”的根本原因。

我国当前金融风险并不完全是杠杆率太高，而是金融杠杆所带来的资金流入了非生产领域，即人们常说的“脱实向虚”。我国家庭债务也是如此，核心问题不在于杠杆率太高，而是在于大量资金进入非生产领域，如炒房。

相反，假如家庭债务用于“生产性投资”，如技能培训、自我素质提升，劳动性收入仍是我国居民重要的收入来源之一；用于家庭的小微企业创业等，“生产性投资”能为家庭带来未来收益，不像房贷一样，几乎“凝固”起来。显然，这样的债务风险隐患会被收益所覆盖，而“非生产领域”的投资未来的不确定性很大、流动性差则是隐患。

企业投资的“脱实向虚”已经引起社会各界的广泛关注，并已经落实到信贷、减税导向等宏观经济政策上来，这也是今年中国宏观经济回稳的一个重要原因。

但对家庭债务“脱实向虚”的关注还只是停留在房贷上面，其实家庭债务“脱实向虚”跟企业投资一样，是一个系统工程，单独控制房贷或会出现按下葫芦浮起瓢的问题，家庭债务还是流入其他“非生产性领域”，起不到化解风险的初衷。

从普通家庭来说，该报告也相当有警示意义，家庭债务的风险隐患必然导致国家信贷政策的转向，例如通过居民房贷“加杠杆”的空间几乎没有了，如果不改变投资房地产的资产配置思维，一旦房价回落则意味着“房奴”永不翻身。

土地是财富之母，其实说的是“土地生产粮食”这一最初“生产性”创造财富方式，尽管现在有虚拟经济创造财富的方式，但永远也不可能离开“粮食”生产，政府应当引导家庭债务流向“创业贷”“培训贷”等“生产性投资”，而不是一味地流入买房、买车等领域。

中国社会科学院住房发展报告课题组早在2015年年末就认为，我国住房市场内部结构失衡，外部风险积聚，房地产经济有沦为“房奴经济”的隐忧。

只有让家庭债务“生产”起来，我们才能摆脱“房奴”“卡奴”“车奴”等“奴隶生活”，也只有这样才能让“家”与“国”的经济之树长青。

文章来源：《凤凰评论》

详见：http://pl.ifeng.com/opinion/zhengnengliang/262/1.shtml