经济观察

倪鹏飞:房价与竞争力存在倒U型关系:不是越低越好
发布时间:2017-11-27 08:58:44

 

原文发布时间:2017-11-1
从全球的角度来看,正在发生新一轮的技术革命,信息技术和智能技术将会深刻改变全球的状况,也包括全球城市的格局。
  从中国来看,刚刚闭幕的十九大提出,中国进入了新的时代,未来到2050年,我们要实现全面现代化。
  在这两个背景下,全球的城市体系是什么样的?应该向什么方向发展、变化?中国在全球城市体系中的地位是什么?有什么新的变化?
  因为全球的经济现在实际上是城市经济,城市成为全球经济社会所有活动的重要平台。所以,研究这个问题,应该说具有非常重要的意义。
  我想讲三个观点。第一个观点,中国城市在迅速地崛起。我们从竞争力的角度可以衡量中国城市发展的现状、变化的现状,如果放在全球的视角下,还能够知道它在全球的位置。竞争力有许多的研究,我们用两个指数,一个是经济竞争力,由两个最简单的指标合成,包括经济的密度和经济的增量,这是从现实的产出的角度来衡量。还有一个是可持续竞争力,我们可以从构成、影响因素潜在地衡量,它包括的方面更多一些。
  全球城市竞争力差异很大,总的来看,东亚、北美和欧洲是全球最具竞争力的城市和地区,囊括了全球城市竞争力的十强,最强的竞争力能够反映顶尖的全球城市体系的格局。
  很令人欣慰的是,中国已经有城市,比如深圳,进入了全球的前十。我们还可以看到,高科技,或者科技中心城市在这个排名中也是非常高的。
  总的来看,从全球1000多个城市的排名,特别是最前面的那些城市的排名,我们可以得出一个结论,就是科技中心城市和中国城市的崛起,正在打破全球原有的城市体系的格局,正在刷新人们过去关于全球城市排序的认知。过去我们一讲顶尖的城市,都会说纽约、伦敦、东京、巴黎,但是现在有很大的变化,新兴工业化国家有中国的城市、高科技中心的城市已经进入了顶尖的水平。
  可持续竞争力也有类似的表现,像波士顿、休斯顿,这些都是可持续竞争力的城市,我国城市的可持续增长也比较好,但是进入前十的还没有。
  大家特别关注中国和美国这两大经济体的城市的情况。如果把最有竞争力前一百个城市拿过来比较,美国可能占了36席,中国占了21席,基本上中美有一个瓜分。但是,美国整体上占有明显的,或者绝对的优势,并且他们发展地较为均衡。中国的整体发展水平来说还是非常好的,这主要是相对于我们的人均收入水平来说的,因为我们有一个城市进入前十,有21个城市进入前100。同时,还有一个非常重要的一个发现,中国的城市发展很不均衡,有进入前十的,也有在500名、600名、700名以后的城市,所以中国总体上表现很好,有些城市、中心城市进入了最具竞争力的行列,但是发展很不均衡。
  这又验证了一个重大的判断,中国的经济发展从城市体系的角度来看,已经由原来的极化,正在转向外溢扩散的节点,但这不是全面的扩散,而是有重点的扩散,是一线城市向二线,特别是向强二线城市的扩散。刚才说的21个城市,主要是一线城市和强二线城市。反映在均值上,我们已经超过全球的平均水平了。
  具体的一些城市的位置,杭州排在第74,在可持续竞争力上,我们城市的总体水平,与全球的总体水平还有一点差距。中国可持续竞争力最好的城市是北京,排在了11位,杭州排到了101位。
  第二个观点,我们研究发现,在信息技术的影响下,新型的全球城市,就是科技加金融的城市正在形成。为什么说是新兴的城市?因为过去的全球城市,是金融服务业的中心城市。我们新的发现是,科技加金融的城市才更具竞争力,它应该是新型的城市。这应该是从城市的角度看世界发现的,我们发现目前影响全球城市、世界城市的五个非常重要的力量,比如科技创新、金融服务、生态环境、制度文化,还有房价,这五种力量决定全球城市发展格局的变化,具有非常重要的作用。
  其中,信息科技、智能科技对城市的发展格局的形成,起着尤为关键的作用。第一,它改变了全球的联系;第二,它重塑了全球的聚集,因此,它最可能改变全球的城市体系。
  在这个基础上,全球的顶级的城市,也就是全球城市,也要发生新的变化,或者是有一个升级,从金融中心转向金融加科技的中心。
  我们从理论和实证两个层面来证明新型全球城市正迅速地崛起。第一,全球城市间流动的内容,过去主要是商品的流动、资金的流动、人的流动,现在的流动主要是信息、知识、技术的流动,所以内容变了。这和前面的内容是不一样。第二,控制全球经济,或者说整合价值链的因素发生变化了。过去是重要的资源,后来是金融,现在我们发现,信息技术、互联网技术的作用更加强大。第三,改变世界的力量,正在从资源要素的驱动到资本的驱动,再到创新的驱动。有一个非常好的例子,如果用品牌500强的变化反映,2006年、2007年,那时候主要是石油公司、金融公司,2007年大多的科技公司都在里面,用这个排名最好反映,是既包含软的联系,又包含硬的联系的一个数据指标。
  最后一点,我们注意到,原来的金融中心正在衰落,特别是2008年,相对衰落,同时这些中心正在转型,包括美国的纽约、伦敦,这些城市的科技从业人员数、科技服务业写字楼租金的比例在大规模幅度上升。另一方面硅谷,包括深圳的地位迅速地提升,并且这些城市的金融业在迅速地发展。因此我们从这几个方面就证明,新型的全球城市,也就是金融加科技的城市,正在迅速地形成。
  我们用这个指标做了一个排名,新型全球城市的排名,北京能够排在第二位,深圳、上海、广州、杭州排在全球前三十位。
  第三,我想给大家介绍一下房价与竞争力的关系,我们认为房价与竞争力存在着一个倒U曲线的关系。我最想讲的是,全球房价的差异是非常大的,理论上竞争力越强的城市,房价应该是越高的。房价和竞争力存在着倒U曲线的关系,开始房价上升,竞争力上升,竞争力上升,房价上升,但是到了一个阶段以后就会出现一个拐点,房价再上升,竞争力就会下降了。在前面两点基础上,过高和高低的房价都不利于竞争力的上升。对城市来说,如果房价过低的话,低端的产业就难以撤离、难以转移,所以产业转型就难以推进。相反,如果房价过高的话,家庭就难以承受,这个城市无论是中低收入还是高收入,都难以承受房价的话,城市的产业也就有可能会空心化。因此,过高的房价和过低的房价都有影响竞争力,只有房价在合理的水平上,才是可以促进城市竞争力的提升的。
  全球房价收入比的数据差异很大,总体上发展中国家的房价收入比还是比较高的,美国比较低。不是说越低越好,有一个合理的区间,3比8,低于这个比例也不太好。
  我们团队从很多层面,用事实验证了前面的判断,他们之间是存在着倒U关系的,尽管有的还不太明显,但是还是存在的。
  最后,作一个总结,我们这三个观点有什么意义呢?
  第一,关于中国城市整体方位的判断。我们说中国已经进入一个新的阶段,并且城市已经成功实现了转型,通过计划实现了转型,但是我们发展很不平衡,因此我们要解决不平衡和不充分的问题,解决的办法就是要促进中心城市在持续转型的基础上,加快或者加大扩大它的外溢和扩散效应,同时防止极化陷阱,就是光极化不扩散,现在拉美这些国家的城市就是这样的,大城市越来越好,但是就是不扩散。我们现在让它扩散,解决不充分、不平衡的问题。
  第二,关于新型全球城市,既然未来全球发展趋势是新型的城市,我国作为一个后起的国家,我们建设中心城市,就不能走西方国家的老路,先搞贸易中心,搞金融中心,我们就要直接建设科技加金融的新型城市。目前中国的一些城市正在做这个规划,所以我们特别呼吁,要建设新型的全球城市。
第三,关于房价的政策建议。我们发现,政府完全有能力,也有担当来解决房价,使房价保持在合理的水平,特别是中国更有能力。因此,应该让房价处在一个合理的水平上,使房价成为家庭发展的外在压力和内在动力。所谓“内在动力”,把获得一个好的房子当成一个梦想去追求,这样才有动力去干。同时,也要让房地产成为城市转型升级的外在压力和内在动力,如果房价太低的话,没有压力,如果房价太高的话,也转型不了。所以,基于这样的结论,我们应该使房价处在合理的水平,它的目的是着眼于促进家庭的发展和城市的可持续转型。
 
文章来源:财新网;原文链接:http://opinion.caixin.com/2017-11-06/101166405.html