经济观察

博智论坛:如何看待房地产泡沫
发布时间:2016-11-15 15:27:19

2016 10 20 日,由中国发展研究基金会下属北京博智经济社会发展研究所主办,方正证券公司协办的博智宏观论坛第十三次月度例会召开。本期会议主题为“如何看待房地产泡沫”。 国务院发展研究中心原副主任、中国发展研究基金会副理事长刘世锦主持会议。云房数据董事长闫旭东和敦和资产管理公司总经理张志洲受邀主讲。

近期房地产市场的数据分析

闫旭东援引数据称,中国主要城市房地产用地面积长期供不应求。以北京为例,从2003年土地招标开始,住宅建设土地供应始终未完成计划供应量,2016年以来仅完成供地计划的9%。从新增供应面积和成交面积看,除了2008年供大于求,其他年份均供不应求,2016年以来,北京新增供应面积和成交面积之比仅为0.59。这是房地产价格上涨的最重要原因。

根据其对全国25个城市的综合评估,房地产投资回报率逐年递减。2013年至今,普通住宅静态租金回报率(租金房价比)稳定在2.6%左右,商业地产在4.0%左右。考虑历史房价的长期租金回报率,普通住宅从7.6%降至5.3%,商业地产从10% 左右降至6.5%-8%。考虑到房屋的持有加转售,按持有五年计算,普通住宅的租赁转售回报率从16.3%降至7.0%,商业地产从15.9% 降至8.5%左右。2016年价格涨幅普遍领先于租金涨幅。据此预测,未来几年,(北京等城市)“囤房转售”盈利模式将结束,房地产市场价格将结束暴涨局面。北京普通住宅市场转售回报率将出现明显回落,回报率将回落至长期租赁水平。

闫旭东认为,北京上海已经进入存量化市场,二手房销售显著大于一手房销售。北京今年1-9月新房共成交3.83万套,其中大户型超过一半,千万级豪宅共成交4388套,比去年全年还多1319套; 二手房共成交21.4万套,总价200-300万的房屋最受追捧,其中10年以上房龄成交占七成;首置区域还是在郊区,换房区域向主城区集中。

值得注意的是,从今年1-8月北京二手房售前状态看,自住状态占41%,空置占23%,出租占35%,其中别墅空置占58%,可以看出,近六成二手房出售前都是投资性用途。

就加杠杆而言,风险在于企业和公共部门。目前居民住房用来做抵押按揭融资的比例不超过20%,公共部门或者企业拿房地产用土地加杠杆的比率很大,且都用的是高值。这部分资产真正发生问题需要处理的时候,流动性变现性极差。

房价大涨的根本原因是供求失衡

张志洲从投资市场角度分析,认为这两年房价上涨和前两年股市上涨在结构上非常相似。上一轮牛市,上证综指起点是2014 7月。但在此之前,创业板自2012年底已经上涨一年半。目前这一轮房地产周期,全国房价涨幅不大,但是区域性房价暴涨,2012年后一线城市涨幅远大于二三线城市。如果后期管理供需不到位、舆论引导不到位,一旦预期失控就会出大问题。

在区域性供需格局改变的情况下,结构性供给跟不上,一旦恐慌性需求入场,很容易引发疯狂性抢购。 从人口结构可以看出,一二线房地产市场有刚性需求支撑, 应以全局调控政策应对。安信证券研究显示,以适龄小学生人口增速看,无论是否限购,适龄小学生人口增速大的城市房价增速也大,一线大城市尤其明显。

张志洲认为,这些区域房地产人口红利结束的观点是错误的。中国8090后人口超过4亿,是未来房地产的消费主体,限制供给和购买机会是不符合规律的,如果后期管理不好,会引发更疯狂的加杠杆行为。未来调控政策不应错过增加供给的窗口期。

他指出,过去几年房价涨幅高的城市,土地招拍挂增速全都大幅下降,北上深商品房供应量和销售量的剪刀差越来越大。如果2017年错过对需求强劲的城市加大供给的窗口期, 2018年之后或将遭遇更强劲的房价上涨压力。

富国基金首席经济学家袁宜也认为,从房价上涨过快的城市来看,主要问题是可售面积严重不足,根本解决办法只能是增加供给,短期来看通过限购限贷是不得已而为之。但目前土地购置面积同比负增长,意味着未来一年中新房供应不足,所以需求控制政策未来一年只会加强不会减弱。如果2017年不加快土地供应,需求控制政策将长期存在,直到下一次经济跳水。

未来房地产走势和政策预测

国家发改委投资研究所原所长罗云毅认为,谈论房地产泡沫或者风险时,要区分地区,目前区域差异很大,房地产市场全面崩溃的局面不会发生。需要考察的是,房价上涨过快城市的抵御能力和抗风险能力。房价的长期趋势决定性力量还是经济走势,更明确地说是收入。中国房地产市场化过程较短,相当长一段时间内房价上涨是价值回归的过程。与国际都市相比,中国一二线城市房价上涨时间并不长。

中国社会科学院城市与房地产研究室主任倪鹏飞表示,过去九个月,房地产从上升到调整的转折过程中,局部城市出现过热。房地产相关数据在二季度达到峰值,之后涨幅有所回落。部分城市房价上涨超过历史最高水平,是导致市场恐慌的重要原因。从去库存的效果看,原本库存较少的一二线城市,销售却非常猛,三四线城市虽然去库存了,但在此期间增加的投资竣工量更高。房地产投资回升后,对其他行业也有影响,本该淘汰的过剩产能又回来了。虽然房地产对经济增长贡献较大,但总体上对宏观经济的积极意义不大。

根据其价格预测模型和投资预测的模型,明年房地产投资不会下降太多,但房地产整体进入了一个调整、缓步回落的周期。

中国社会科学院世界经济研究所研究员张斌认为,这一轮房价增长符合过去周期性规律。把很多宏观指标比如房地产、工业品、价格、信贷等指标放到一起看,过去十年中国有非常明显的短周期,平均14个季度。房地产需求要看两个关键性指标:一是货币,中国的货币不算超发,通货膨胀并不严重,跟新兴市场经济相比,中国是做的最好的;二是杠杆率,中国首付率、房地产贷款比不算高。

他称,地价上涨远高于房价上涨,成为推动房价上涨的不合理因素,特别是一线城市,其背后不合理因素主要来自土地供应政策的失误,高房价损害了城市人力资本增长。中国的土地供应弹性可以高一点,城市扩张一点,要好过现在土地供应刚性。

富国基金首席经济学家袁宜认为,房价上涨太高会对汇率有压力。明年如果供地问题不能解决的话,只能靠长期需求政策来控制房价。从居民财富再配置角度来讲,2014-2015年居民财富向股票市场转移,受到调控之后转向房地产市场。目前房地产价格得到抑制之后,要考虑居民财富配置的流向,未来国内外资产收益率的比较成为越来越多投资者考虑的问题。明年可能会看 到人民币汇率压力显著上升。

普华永道房地产行业审计师刘磊表示,房地产调控宜疏不宜堵。现在调控政策基本是堵,但地产和股市不一样,股市是全国统一市场,地产在中国必须要分成一二三四线城市,对各地政府政策水准的要求很高。由于地方债务压力的影响,一些地方政府在推行GDP上涨的压力下有很强的卖地意愿。目前房地产商利润总量虽然在扩大,但利润率下降,部分源于政府拍地价高者得,土地价格无限制推高。

他认为,很难讲一线大城市和一部分二线城市是否有泡沫,不同人看待泡沫有不同观点。但限购传递了一个不好的信息,即默认了此前的价格是国家基本上认可的价格。未来北上深需打破限购。

文章来源:财新网;原文链接:http://opinion.caixin.com/2016-11-01/101002656.html