房地产市场一直是这几年关于中国经济的重要话题。为了避免房地产市场过热或骤冷，各地政府采取了多种调控政策帮市场“降温”或“取暖”。就拿限购政策来说，几年间，它就在若干地区随着房价的涨落，而或引入，或加强，或放宽，或逐步退出。

本文不想过多地讨论中国房地产市场到底是否存在“泡沫”的问题。关于这方面的研究成果一般认为：中国的房价目前相对于租金和人均收入的确过高，但从长期动态的角度，由于中国经济和人均收入的快速增长，房价上涨包含了对于未来收入增长的预期。也就是说，由于房屋是耐久品，人对它的消费和对房贷的偿还都是长期的，所以现在看起来相对于收入很高的房价，从预期的不断增长的未来终身收入来看，可能就显得不那么贵了。因此，房价是否存在泡沫，不但取决于房价本身的涨幅，也取决于经济整体的增速。同时，经济学家也反复强调，居民不能抱着“房价一直涨”的预期或意愿在市场上盲目跟风。

房屋的耐久品属性决定了房屋作为消费品的很多特殊性。首先，由于房屋会存在很久，所以房地产研究一直关注人们在买房市场和租房市场之间的选择和流动。这个领域的模型在英文被称为Tenure Choice Model（中文一般翻译成“住宅选择模型”），一般的结论是人们的买房／租房决定和房屋的租售比（price to rent ratio）有关。当售租比较高，买房相对租房更贵的时候，人们会更倾向租房；反之，人们会更倾向于买房。人们在两个市场之间的流动是促进两个市场正确定价的重要基础。在市场达到长期均衡的时候，房价应该大体等于在房屋寿命期间产生租金的贴现值的总和。从这个角度说，各个地政府在制定相关政策，特别是限购政策时，也许应该做更多的审慎考虑，或者如果用的话，也应尽量减少调整次数。

限购政策作为一种数量型（而不是价格型）调节政策，对于控制房价的过快增长，是有着显而易见的功效和好处的。但同时，正如很多经济学家指出的，限购是一剂政策“猛药”，用来解救急病重症可以，但也可能产生一些副作用，不适于常期服用。这些副作用包括：

首先，限购政策使得本来想买房的一部分外地人不得不进入租房市场，从而推高了房屋租金，从长期来看，这也会推高房价，对于限购政策的初衷是不利的；其次，由于买房和租房市场的互动，租金的波动对房价波动的影响可能不是一对一的，而是乘以一个很大的杠杆。同时，租金向价格的传导有一定的时滞，有时候可能会带来“短期反应不足，长期反应过度”而加剧房价波动的问题；第三，从实际实施角度，地方政府常常对本地人和外地人在限购上实行差别待遇，这可能不利于社会公平，同时，由于租房者的平均收入常常比买房者更低，这就会使得限购带来租金或房价单位变化对租房者造成的效用损失大于对买房者造成的福利改善。

租金和房价的传导关系启示我们，要稳定房价，一个更好的工具就是稳定房租，和保护租客权益。世界上房地产市场调控最成功、房价最稳定的德国经验就是：保护租客权益，以立法的形式禁止房东随意将租客赶走和随意提升租金，如此就会有更多人愿意长期租住。在德国和大部分欧洲国家，租客一旦租住一处房屋超过一年，就获得了自动续约权，也就是说，只要他不想搬走，房东不能随意停止合同。其次，在大部分欧洲国家，房租每年上涨额度是有一个上限的，房东对于长租的租客，增加房租不能超过这个幅度。这两点就保证了一个低价优质的租房市场，同时由于租房者不着急买房，房价也就缺乏炒作的空间。

中国的房地产市场一个很大的特点就是房产与户口相连，户口又与教育、医疗、社保等多种福利相连。这些附着在房屋产权上的福利构成了房价和租金之间的一个“楔子”，也促使房屋售租比长期偏高。从长期来看，将户口从房产上剥离，或给予租房者和买房者相同的户口和居民待遇，也是让房地产市场恢复本来的基本职能，和保持长期健康稳定的办法。

文章来源：财新网；原文链接：http://opinion.caixin.com/2016-09-20/100989876.html