作者简介：谭保罗，《南风窗》记者。
在其勃兴之时，董事长能从业界关注的腐败大案中全身而退，当其步入危机，政府却一改昔日“友善”，对其楼盘全面“锁房禁售”，掐住其资金的咽喉。发生在这家全国排名20强的地产名企身上的故事，无疑是中国一些地产业特有营商环境的典型演绎。
从政商关系的背景，揣测佳兆业从“超速崛起”到“加速崩溃”的原因，这不无道理。但是，危机的种子在成功之时便已种下，过多地关注加速危机深化的“非市场因素”，也不利于对行业本身的理性思考。
佳兆业代表着中国中小地产商一种特有的经营困境：在当前政商及金融环境之下，它们具有和权力靠近的极大可能性，而这更可能意味着命运的不可掌控。佳兆业的故事没有完，而中国中小地产商的命运转折也才刚刚开始。
权力“变脸”
佳兆业是深圳本土家族地产企业，由郭英成、郭英智、郭俊伟三兄弟于1999年成立。
佳兆业危局开始的节点，或许比想象的还要早。
2014年12月，因深圳多处楼盘被地方政府“锁盘禁售”，佳兆业港股股价创下单日下跌12.5%的纪录，这被看作是本轮危机的开始。
但股价下挫的纪录早已有之。2011年5月12日，淡马锡折价抛售了其拥有的佳兆业全部约8%的股权，佳兆业股价当日一度跌去两成，达19.76%。
作为新加坡的主权财富基金，淡马锡在中国拥有深厚的政经人脉，其抛售直接造成一场资本市场对佳兆业的信心危机。郭氏家族只能增持护盘，通过旗下公司增持了1240万股，持股比例由61.70%增至61.95%。
但随后，由于中国楼市大环境的“坚挺”和佳兆业业绩的走高，淡马锡的抛售成为了一个被市场忽略的信号。但回过头来看，当时的这个信号是强烈的。淡马锡之后并未大规模退出中国地产业，而是在内地多有扩张。
对于淡马锡的抛售，佳兆业人士当时的解读是，淡马锡属于财务投资，需要在二级市场退出。但另一种观点则认为，以“旧改”起家的小公司开始向外地扩张不一定是好办法，“神通广大”的淡马锡可能看到了隐藏的风险。
从财务数据来看，2011年的确是佳兆业的一个节点。这一年，佳兆业在珠三角以外的销售额首次超过珠三角。其当年年报显示，其在西部地区的合约销售额为43.68亿人民币，超过珠三角地区的41.15亿，而后者不到全国销售总额152.89亿的1/3。
对比2010年和2009年，佳兆业在珠三角的销售金额分别约为69%和77%。显然，佳兆业的重心正在离开大本营深圳。在外地板块中，四川板块一直占据重要的位置。
目前，已有报道称佳兆业曾在四川与周永康之子周滨的中旭系发生过业务“牵连”。尽管此消息尚未被权威渠道证实，但佳兆业在政商关系上的“前科”已是公开“秘密”。
2005年，佳兆业介入广州著名烂尾楼中诚广场的收购案，随后还成为最后赢家；2008年，原广东省高级法院执行局长杨贤才案事发，而随后的判决书指明，佳兆业董事长郭英成行贿杨贤才100万港元。
在杨贤才案的判决书中，另有一家企业及其法定代表人曾向杨行贿600万港元。之后，该企业因单位行贿罪被判处罚金1000万元，法定代表人因行贿罪被判有期徒刑两年缓刑3年。但奇怪的是，郭英成却并未受杨贤才受贿案的影响。不光他本人全身而退，在2009年，佳兆业还得以在港交所成功上市。
但在本轮危机之中，佳兆业面临的“外部环境”似乎发生了大逆转，权力早已不再那么“友善”，政府的“锁盘禁售”被看作是对这家地产商的“绝杀”。
对此，市场分析师邓浩志对《南风窗》记者说，各地政府部门对佳兆业的楼盘进行锁盘禁售的做法，似乎值得商榷。“这家企业究竟发生了什么事情，目前尚无公开发布的权威定论。”
“锁盘禁售”的原因或许很“深奥”，但其带来的后果却很简单。当新房不能出售，那么地产商的资金链便会吃紧，如果是资金链薄弱的地产商，企业将有存亡之虞。而事实上，佳兆业根本经不起长时间的“锁盘禁售”，因为这家公司的资金链一直很薄弱，并且这些年愈发如此。
旧改“双刃”
在外界看来，佳兆业除了拥有深厚的政商背景之外，还在香港有着强大的金融资源支持。1999年，郭氏家族创立了香港富昌金融集团，该集团早已在香港做得风生水起，旗下产业包括富昌证券、富昌期货、富昌融资、富昌金业及深圳富昌易贷等，其中富昌证券名列香港50大券商之列。
此外，和李嘉诚一样，郭氏家族也属于潮汕商人，其在香港人脉甚广。香港大家族新世界的郑裕彤、玩具大亨蔡志明、英皇的杨受成和富豪刘銮雄等，都是佳兆业上市公司的股东。
看起来，佳兆业必定财大气粗，但实际上，它相当“缺钱”，这来自于其“旧改之王”的营运模式和扩张野心的矛盾。
佳兆业一直公开表示，旧改的最大好处是毛利率高。近年来，随着地价的上升和房价的企稳，中国内地主要地产商的毛利率都呈现出了下降趋势，唯有佳兆业等少数能免于受到大环境的影响。
2013年初，佳兆业集团高层公开透露，过去成功取得260万平方米旧改项目，其中50%在深圳，20%在东莞，21%在珠海，这些旧城改造的毛利率相当高，均会超过50%。
根据2014年的半年报，许多大型地产企业的毛利出现了大幅下降，不少都降到了25%以下，万科为21.9%，而佳兆业同期为40.3%。
对地产商而言，毛利可以简单理解为卖房收入减去成本（主要是土地成本）的金额。换言之，当房价不可能再涨多高，那么毛利率高的前提是获取土地的成本较低，而旧城改造便是获得低成本的“独门绝招”。
一位长期研究旧城改造的H股地产公司投资经理对《南风窗》记者分析，旧城改造最大的好处是成本有“弹性”。如果是招拍挂公开拿地，相关的建造方案都事先定好，地产商在拿地之后“修改”难度较大，但旧改一般都只是粗略方案，地产商“调整”空间大。
以容积率为例，招拍挂之后，地产商很难调整，而旧城改造，地产商在很多情况下可以和地方规划部门“协商”。改容积率其实就是政府允许同一块地多盖几十套房子，等于是规划部门“印钱”给地产商。
该投资经理还分析，一般而言，地方政府都希望用少量的钱撬动地产商的投资，比如修个道路便开始把两侧的土地招拍挂收钱，而旧改则可能是另一番情形：地产商在旧城改造中，倒可以反过来利用少量的钱撬动政府的资源。比如，让政府出面对银行进行隐性担保，好让地产商贷款。“老板不愿意做旧改，这个事情一般人做不了。”该投资经理说。
旧城改造是一把“双刃剑”。邓浩志曾在地产公司参与过旧改实务，他认为，旧改做好了有额外利润，但做得不好，会亏得很惨，甚至拖垮企业。
旧改最大的风险是时间。旧改主要有两类，一是厂房改造，二是城中村改造，前一类产权属于企业，地产商找企业谈，相对好谈，而对第二类，由于其产权分散，项目可能进展极慢。“只要拖一天，每天的利息便是二三十万，一般的地产商耗不起。”邓浩志说。
事实上，佳兆业的财务数据已经说明了问题，其早年的优良业绩来自于旧改的巨大优势，而对其旧改模式的过分自信也种下了冒进的恶果。
佳兆业的战略在2010年出现过比较大的转变。综合佳兆业近两年的财务数据和高管公开观点很容易发现，和早年专注于珠三角中型城市的旧改不同，这家企业的新战略是“中心城市旧改”加“二三线城市快速周转”的两轮驱动模式。
简而言之，即快速向外地二三线城市扩张，以低价赢得高周转和资金的快速回笼，以此为支撑，然后通过旧城改造等方式在一线城市低成本拿地，然后获取高利润。但深谙地方政商环境的中小地产商，必然难以预料中央政府的调控策略。
随着中央调控的推进，中心城市的楼市并未受到影响，但三四线城市却遭受了前所未有的危机。《南风窗》记者查阅佳兆业年报发现，近两年来，佳兆业的大量新增楼盘都位于本溪、葫芦岛、营口、鞍山、丹东、江阴、常州、泰州和株洲这样的三线城市，而这些城市“鬼城”频现。显然，佳兆业资金快速回笼的既定计划遭受了挑战，新战略必输无疑。
还会有谁？
尽管融创入主看似铁板钉钉，但佳兆业的危机仍没有结束。至少截至目前，佳兆业背后的主角郭氏家族甚至都没有公开露过面，更没有对危机进行回应。一时间，市场只能通过传闻来遐想这家企业的种种内幕。
一位对佳兆业相当熟悉的知情人士对《南风窗》记者说，融创作为收购方，曾承诺过要保证佳兆业团队的稳定，不会有裁员的大动作。该人士还说，“锁盘禁售”对佳兆业影响太大，但佳兆业内部的说法是，不和政府说相反的话，不表达不同的意见。
佳兆业在“任凭发落”，而郭氏家族也刻意保持沉默，和当年淡马锡抛售时家族基金迅速护盘，形成强烈的反差。
外界猜测，佳兆业的危机始于蒋尊玉的落马。2014年10月24日，中纪委网站通报，深圳市委常委、政法委书记蒋尊玉因涉嫌严重违纪违法，正在接受组织调查。蒋尊玉曾任深圳市规划国土局房地产市场处副处长、处长，深圳市规划国土局龙岗分局局长，深圳市龙岗区委书记等职，与深圳的旧城改造存在交集。
11月，佳兆业深圳楼盘被“锁盘禁售”，随后，“锁盘潮”蔓延至全国，加之董事长辞职导致的汇丰银行“违约门”，佳兆业危局逐渐发酵，而其港股股价已跌去将近50%。如今，融创大有逢低入主之势。
这家企业的辉煌历历在目。2013年，佳兆业首次取代万科，以压倒性的优势成为当年深圳市新房住宅成交量、成交金额双料冠军，成为了名副其实的“旧改之王”，而彼时距离其本轮危局不过两年时间。
在深圳地产圈，不少同行对佳兆业并不“感冒”。《南风窗》记者了解到，同行对佳兆业的意见主要来自于其经常降价，在2010年和2011年，佳兆业在深圳都有大幅降价的行为。
在地产圈中人，“降价”是一种自绝于同业的做法。在深圳这样的一线城市，降价会带来购房者的观望心理，更可能导致整个地区房价的“利空”。换言之，降价缓解了自己资金周转的需求，但是必然“得罪”同业。
一位珠三角地产圈人士对《南风窗》记者匿名分析说，很多房地产商都有“攻守同盟”，即如果小地产商由于资金原因可能降价，大地产商或者其他同业会“自发”地迅速接盘或者通过其他方式施以援手，从而保证绝不降价，但佳兆业经常降价，坏了规矩，这可能是因为它对自己的背景太自信。
目前，佳兆业“一溃再溃”的原因很大程度上被外界解读为“水很深”，所以没有人敢救。但“没人愿意救”的出现，一定程度上也可能是因为这个同盟放弃了佳兆业。
事实上，有风险的并不止佳兆业一家，对于中国的中小地产商来说，他们都有一个共同的问题。地产业的核心竞争力是土地和资金的成本，大地产商诸如万科、保利等，由于强大的规模，其获得资金的成本远比佳兆业等中小地产商要低，因此在正规的招拍挂上，中小地产商显然不是前者的对手。因此，很多中小地产商会选择在另外一个成本，即土地成本上下功夫，而这个功夫很可能下在了对政商关系的维护之中。
但是，政商关系的脆弱本性和地产市场的大势不可改变，佳兆业的危局只是一个开始，其他人的更多故事正待发生。
事实上，回想佳兆业的故事，那些让人迷惑的地方依旧没有得到解答。2015年的第一天，即1月1日的夜间，佳兆业公告称，原董事会主席郭英成辞职事项触发一项“强制性提前还款条文”，共涉及贷款本金4亿港元及应计利息，但佳兆业未能如约偿还。这次违约是佳兆业危局的重要加速器，可以简单理解为佳兆业自己承认还不起钱。
《南风窗》记者注意到，在佳兆业2014年中期的资产负债表上，其“现金及现金等值项目”为93.84亿人民币，但时隔半年，“4亿港元及应计利息”竟然都还不起。显然，如果财务报表的真实性没有问题，那么必然是佳兆业这半年以来，发生了太多的事，而这些事到底是什么，恐怕只有等待最后的“权威发布”。
文章来源：南风窗网站
详见：http://www.nfcmag.com/article/5337.html
